Une fin d'année mouvementée pour l'immobilier ! Que nous réserve 2025 ?
Nouvelle de dernière minute : Au moment de préparer l’envoi de l’infolettre (19 décembre), les CMB ont augmenté de 0,16 % pour s’établir à 3,35 %
Pour sa dernière décision de l’année, le 11 décembre dernier, la Banque annonçait pour une deuxième fois de suite une grosse baisse de 0,5 %, ce qui donne aujourd’hui un taux directeur à 3,25 % . Une annonce qui allait dans le sens des prévisions et bien appuyée par les données économiques, notamment un IPC près des objectifs de la Banque du Canada à 2,0 % et un taux de chômage à la hausse à 6,8 % (plus haut depuis 2021). Depuis juin, les baisses cumulées sont de 1,75 %, ce qui donne un peu de souffle au marché immobilier et hypothécaire . Tiff Macklem (gouverneur de la Banque du Canada) affirme lui-même que le taux directeur devrait continuer à baisser en 2025. Cependant, il annonce qu’il faudrait s’attendre à des baisses moins importantes à chaque décision en raison d’une année qui s’annonce des plus incertaines au niveau économique, avec les menaces tarifaires que laisse planer le nouveau président des États-Unis Donald Trump. Malgré tout, voici pourquoi 2025 pourrait être une bonne année pour l’immobilier au Canada.
Bonne nouvelle pour de futurs baisses de taux, l’inflation a baissé à 1,9 % en novembre
L’inflation au Canada a diminué à 1,9 % en novembre, inférieur aux prévisions des économistes, avec une baisse continue des coûts des intérêts hypothécaires. Selon Statistique Canada, l’indice des prix à la consommation (IPC) a chuté par rapport à 2 % en octobre. Les loyers ont augmenté de 7,7 %, tandis que les prix des aliments ont progressé de 2,6 % par rapport à l’année précédente. Après un sommet de 8,1 % en 2022, l’inflation est en déclin grâce à des hausses des taux d’intérêt par la Banque du Canada, qui a maintenant réduit son taux de référence et envisage une évaluation de son objectif d’inflation de 2 %.
La Réserve fédérale américaine (FED) a abaissé sont taux directeur de 0,25%
Aux États-Unis, l’inflation poursuit sa tendance à la hausse en novembre, atteignant 2,7 % sur un an comparativement à 2,6 % en octobre. Le secteur du logement demeure le principal moteur de cette hausse, avec une inflation sous-jacente (excluant alimentation et énergie) stable à 3,3 %. L’activité économique continue de croître, le chômage reste bas malgré une légère augmentation, et l’inflation progresse vers l’objectif de 2 %. Face à cette situation, La Réserve fédérale a abaissé le taux des fonds fédéraux de 1/4 point à 4-1/4 à 4-1/2 %. Les responsables surveillent les effets des droits de douane sur l’inflation et prévoient de réduire les taux d’intérêt deux fois en 2025.
Les déclarations surprenantes de Jerome H. Powell, président de la Fed
La Réserve fédérale a réduit son taux d’intérêt de référence d’un quart de point mercredi. Cependant, son président a annoncé que seulement deux baisses de taux sont prévues en 2025, alors que quatre étaient initialement projetées. En réaction, le Dow Jones a chuté de 1 100 points, soit 2,6 %.
Sur le plan politique, Jerome Powell est resté prudent dans sa réponse concernant l’impact des éventuels tarifs annoncés par le président Donald Trump. « Nous ne savons pas quand nous serons confrontés à cette question. » Pour l’instant, les responsables de la Fed s’efforcent de comprendre « comment les droits de douane peuvent affecter l’inflation dans l’économie. »
Powell a précisé que lorsque les politiques seront officiellement présentées, les responsables pourront faire « une évaluation plus minutieuse et réfléchie de la réponse politique appropriée. » Il a également noté que la baisse des importations chinoises ces dernières années, maintenue malgré des droits de douane élevés, pourrait avoir contribué à la récente période de forte inflation.
Quel serait l’impact des tarifs américains selon la Banque du Canada ?
La Banque du Canada exprime de vives inquiétudes. Le gouverneur dit que les menaces tarifaires de Donald Trump sont « une nouvelle source d’incertitude majeure » pour l’économie canadienne. Si ces menaces devaient se concrétiser, ce sera « extrêmement perturbant pour l’économie canadienne », a dit Tiff Macklem. Face à cette situation, l’institution reste prudente dans son approche. « Personne ne sait ce qui va se passer dans les mois à venir, si les droits de douane seront imposés, si des exemptions seront consenties ou si des mesures de représailles seront prises. » Les effets se font déjà sentir sur l’économie canadienne, comme l’indique le gouverneur, avec un affaiblissement du dollar et une baisse prévue des investissements « parce que c’est difficile pour les entreprises de prendre des décisions d’investissement dans ce contexte ».
Paradoxalement, l’incertitude économique pourrait favoriser le secteur immobilier
Le secteur immobilier devrait se montrer plus résilient face à toutes les perturbations économiques qui découleraient de la mise en place des tarifs américains sur les exportations canadiennes. Contrairement aux autres secteurs affectés par les menaces tarifaires, le marché immobilier, étant principalement domestique, pourrait même bénéficier de la situation. En effet, l’incertitude économique pourrait pousser la Banque du Canada à réduire davantage ses taux d’intérêt, possiblement jusqu’à 2 %, ce qui stimulerait le marché immobilier et les dépenses de consommation, créant ainsi un environnement favorable pour les acheteurs immobiliers.
Les réformes hypothécaires canadiennes devraient aussi stimuler l’immobilier en 2025
Les nouvelles réformes hypothécaires fédérales offrent maintenant la possibilité d’amortir sur 30 ans les hypothèques pour tous les premiers acheteurs, peu importe leur mise de fonds. Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété en réduisant les paiements mensuels, comme l’illustre une hypothèque moyenne au Québec de 340 000 $ qui verrait une réduction mensuelle d’environ 160 $. Bien que cette mesure n’augmente pas significativement la capacité d’emprunt, elle offre un allègement financier intéressant pour les acheteurs, tout en nécessitant une réflexion approfondie vu l’augmentation des coûts d’intérêts à long terme.
Rétrospective des obligations hypothécaires du Canada
Il faut bien comprendre que les obligations hypothécaires du Canada ne sont pas reliées au taux directeur et qu’elles servent de référence pour les prêteurs afin de déterminer le coût des hypothèques à taux fixe. Si on fait une rétrospective des obligations hypothécaires du Canada (CMB), les investisseurs ont raison de se questionner sur l’avenir des taux d’intérêt.
Le 16 octobre dernier, les CMB étaient à 3,10 %. À la journée de l’annonce de la réduction du taux de la Banque du Canada (23 octobre), les CMB étaient à 3,25 %. Le 10 décembre, la veille de l’annonce de la réduction de 0,50 % de la BdC, les CMB étaient à 3,10 % et maintenant, le 16 décembre, les CMB sont à 3,25 %.
Donc, la BdC a diminué son taux directeur de 1 % et les CMB n’ont pas bougé. Il y a certes l’incertitude économique qui plane au-dessus de nous avec les menaces de Trump, l’ancien président de la BdC qui mentionne que nous sommes en récession, notre dollar qui perd de la valeur, les problèmes du Parti libéral en plus de plonger le Canada dans un déficit de plus de 62 milliards.
5 facteurs qui influencent les obligations hypothécaires canadiennes (CMB)
Les obligations hypothécaires canadiennes (CMB) sont influencées par plusieurs facteurs économiques, même lorsque le taux directeur de la Banque du Canada (BdC) diminue. Voici pourquoi les CMB peuvent augmenter malgré une baisse du taux directeur :
1. Attentes du Marché et Incertitude Économique
- Les investisseurs anticipent l’évolution future des taux d’intérêt. Si l’économie semble fragile ou si des risques économiques sont perçus (comme des tensions commerciales ou une récession), ils peuvent exiger des rendements plus élevés sur les obligations, ce qui fait monter les taux des CMB.
2. Inflation et Perception du Risque
- Si les investisseurs craignent que les baisses du taux directeur augmentent l’inflation à long terme, ils exigeront des rendements plus élevés pour compenser cette perte potentielle de pouvoir d’achat.
3. Offre et Demande sur le Marché des Obligations
- Si la demande d’obligations hypothécaires diminue en raison d’une préférence pour des actifs plus sûrs (comme les bons du Trésor), les taux des CMB augmentent, car il faut inciter les investisseurs à acheter ces obligations.
4. Réactions des Banques et Institutions Financières
- Les banques peuvent ne pas répercuter immédiatement les baisses du taux directeur sur les CMB, surtout si elles anticipent des coûts de financement plus élevés ou si elles veulent protéger leurs marges bénéficiaires.
5. Contexte Politique et Fiscal
- Des facteurs politiques, comme un déficit budgétaire élevé, peuvent affaiblir la confiance des investisseurs et augmenter les taux d’intérêt sur les obligations pour compenser le risque perçu.
Même si la BdC réduit son taux directeur, les CMB peuvent augmenter en raison des dynamiques complexes des marchés financiers, de la perception des risques économiques et des anticipations futures des investisseurs. La confiance dans l’économie et les signaux envoyés par les autorités jouent aussi un rôle crucial.
Conclusion : à quoi devrait-on s’attendre en 2025 pour l’immobilier ?
Si la Banque annonce déjà que les baisses du taux directeur en 2025 devraient être plus modestes à 0,25 %, c’est qu’elle se garde une marge de manœuvre pour réagir aux incertitudes économiques prévues l’année prochaine. Ces incertitudes, plutôt défavorables à l’économie canadienne, nécessiteront des mesures de stimulation pour affronter la tempête. Pour l’immobilier, cette situation nous éloigne du boom que plusieurs souhaitaient. Cependant, les marchés immobiliers devraient poursuivre tranquillement leur croissance, portés par les baisses de taux hypothécaires et le besoin de logements toujours aussi criant.
Nous reviendrons début janvier avec plus de détails sur nos prévisions immobilières et hypothécaires 2025. Demeurons optimistes et confiants, et espérons un coup de baguette de la fée des étoiles en cette période festive du temps des Fêtes.
Nous profitons de l’occasion pour vous souhaitez de Joyeuses Fêtes!