Hypothèque pour propriétaire occupant ou locatif 1 à 4 logements
Acheter une maison ou investir dans un petit immeuble à revenus (1 à 4 plex) ?
Vous avez maintenant les moyens de devenir propriétaire, vous cherchez un endroit où vous loger et peut-être transformer ce besoin en investissement. Acheter un petit immeuble à revenus (plex) et l’habiter pour alléger les fins de mois pourrait être une belle façon de se lancer dans l’immobilier. Vous trouverez également un tableau comparatif entre l’achat d’une maison et d’un triplex.
Avertissement : Nous parlons ici de 1 à 4 Plex, car ces immeubles sont traités au niveau résidentiel et le 5 plex et plus sont traités par le multi logement. Certaines banques peuvent traiter le 5 à 8 Plex en résidentiel, sous certaines conditions et barèmes avec des % d’endettement maximal à respecter. Il demeure qu’il est beaucoup plus facile de qualifier un 5 Plex et plus dans le multi logements car nous qualifions l’immeuble au lieu de qualifier l’individu comme on doit le faire au niveau résidentiel.
Voyons ensemble ce que vous devez savoir sur la différence entre:
Acheter une maison

Les avantages d’acheter une maison
- Les voisins ne sont pas dans votre cours
- Vous avez une certaine indépendance
- Plus pratique pour élever la famille
- Une tranquillité absolue
Il y a des gens qui ne sont pas fait pour cohabiter avec d’autres locataires. Ceux-ci ne sont pas prêt à partager leur cour, avoir un environnement restreint, gérer des locataires etc. La majorité des gens commencent par un achat de maison et ça peut être un bon moyen de levier dans le temps (à moins grande échèle par contre). Autre avantage, à la vente, aucun impôt à payer sur la plus-value, mais aucune dépense ne peut être déduite de vos impôts, à moins d’y avoir votre commerce à l’intérieur.
Acheter un 2 à 4 plex propriétaire occupant

Les avantage d’habiter votre immeuble
L’avantage le plus visible est de vous loger à un moindre coût, car vos revenus locatifs suffiront pour payer une bonne partie sinon la totalité de vos versements hypothécaires mensuels. Votre obligation de paiement mensuel ne vient pas freiner vos habitudes de vie. Vous pouvez aussi en profiter pour payer plus vite si votre investissement de départ n’est pas trop élevé.
Votre mise de fonds minimum en passant par un assureur prêt (SCHL, SAGEN ou Canada Guaranty) sera de 5% pour une maison et un 2 Plex et de 10% pour un 3 et 4 Plex si vous habitez dans un des logements. Ce n’est pas négligeable lorsqu’on achète pour la première fois.
Si vous ne passez pas par un assureur hypothécaire, votre banque vous réclamera 20% du montant total, on parle alors de financement conventionnel.
Votre taux d’intérêt sera moins élevé en assuré qu’en conventionnel (Certaines exceptions selon votre apport).
Le financement d’un Plex (2 à 4 logis) est bien souvent plus facile à financer qu’une maison et ce grâce aux revenus additionnels que vous procure la location.
le 2/3 de vos dépenses sont 100% déductible d’impôt (triplex)
Vous maximisez votre temps en faisant l’entretien à la fois de votre immeuble, mais également de votre lieu de vie.
Et rien ne vous empêche quelques années plus tard de refinancer pour aller chercher l’équité et de vous acheter votre maison de rêve tout en bénéficiant des revenus locatifs du Plex, ou de vous acheter tout simplement un autre Plex.
Quelques désavantages d’habiter votre immeuble
Mise de fonds un peu plus importante, mais tout peut s’arranger au financement
Il faudra vivre avec des voisins
À la vente il faudra prévoir à payer un peu d’impôt dû au gain en capital sur la partie locative seulement.
Résidence VS Triplex (2023) |
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MAISON |
TRIPLEX |
|||
ACHAT | 499 000,00 $ | 719 000,00 $ | ||
TAXE SCOL. ET MUNIC. ** | 3 016,00 $ | 4 131,00 $ | ||
CHAUFFAGE ** | 2 000,00 $ | 1 750,00 $ | ||
REVENUS LOCATIONS | – $ | 24 120,00 $ | ||
MISE DE FONDS | 24 950,00 $ | 5% | 71 900,00 $ | 10% |
MONTANT À FINANCER (incluant Prime SCHL) | 493 012,00 $ | 4% | 667 160,00 $ | 3.10% |
AMORTISSEMENT | 25 ans | 25 ans | ||
TERME | 5 ans | 5 ans | ||
TAUX D’INTÉRÊT | 5,54% | 5,54% | ||
VERSEMENT MENSUEL ** | 3 021,00 $ | 4 088,00 $ | ||
** DÉPENSES TOTALES ANNUELLES | 44 289,00 $ | 59 025,00 $ | ||
MOINS LES REVENUS LOCATION | 24 600,00 $ | |||
VOTRE PAIEMENT ANNUEL TOTAL | 44 289,00 $ | 34 425,00 $ |
* L’exemple est pour les propriétaires occupants.
Nous aurions pu prendre un duplex ou un quadruplex pour démontrer la différence. Bien sûr, les montants d’achat peuvent changer, cependant, le principe demeure le même.
Nous pouvons constater qu’il y a une différence de 9 864 $ annuellement à l’avantage du Plex. Dans le fond, il y a beaucoup plus que cela : vous pouvez déduire de vos impôts les 2/3 de toutes les dépenses, incluant les intérêts.
Donc, si vous avez la flamme d’un investisseur, oui, cela va vous prendre un peu plus de mise de fonds ; en revanche, vous retrouverez cet excédent de mise de fonds en très peu de temps (3 ans) et, pour les 22 autres années, vous serez gagnant.
Acheter un 2 à 4 plex locatif

UN IMMEUBLE PUR LOCATIF PEUT ÊTRE UN BON INVESTISSEMENT ET MÊME UNE OCCASION D’AFFAIRES
L’achat d’un premier plex ou d’un immeuble locatif représente plus qu’un simple investissement, c’est aussi se lancer en affaires. Comme pour n’importe quelle entreprise, vous allez avoir des clients, générer des revenus, engager des dépenses et faire face aux aléas du marché. C’est également une bonne façon de diversifier ses revenus, de se protéger contre l’inflation, d’épargner et de profiter d’avantages fiscaux. Peut aussi être un excellent placement à long terme (pension de vieillesse).
** Par contre votre mise de fonds minimum doit être de 20%.
Pour que votre immeuble demeure un investissement
Pensez affaires : Coûts d’acquisition, valeur de revente, revenus de l’immeuble, dépenses associées… Il faut tout mettre dans la balance pour qu’à la fin le bilan soit positif.
Emplacement de l’immeuble : C’est un point important qui revient souvent en immobilier, car il a une grande influence sur la valeur de revente et dans le cas d’un immeuble sur les revenus de loyer.
Négociez votre hypothèque : Les immeubles sont plus chers que les maisons, une hypothèque bien négociée pourrait faire une grande différence.
Attention au coup de cœur : Demandez un deuxième avis et restez la tête froide si vous voulez que votre achat demeure un investissement.
Paiement du loyer : Mieux vaut être ferme, à moins d’une entente différente, un paiement de loyer le 2 du mois est un paiement en retard, il faut s’assurer de ce paiement qui est la principale source de revenus de votre investissement.
Vous pouvez même vous servir de votre immeuble comme levier financier
Emprunter de l’argent sur la valeur marchande de votre bien vous permet d’emprunter plus facilement pour investir à nouveau. Ajouter de nouveaux revenus locatifs peut vous ouvrir de nouveaux horizons.
Acheter un immeuble, une aussi bonne affaire qu'avant?
Le prix de vente des immeubles à revenus a beaucoup augmenté au cours des années et pourrait donc faire peur à certains investisseurs. Évidemment, il faut toujours prendre le temps de chercher le bon immeuble au bon prix, mais si l’on tient compte de l’inflation, de l’augmentation des loyers, il peut s’avérer un bon placement à long terme.
Maintenant il faut penser à faire financer ces nouveaux projets et cela est notre domaine depuis plus de 30 ans, nous avons l’expérience et l’expertise dans le financement hypothécaire.
Nous avons la solution pour faire accepter votre prêt, et ce même si vous avez déjà été refusé par votre banque!
Chez Performance Hypothécaire nous sommes toujours proactifs afin de vous faire profiter des meilleurs conseils et financements.
Seulement le meilleur taux!
Questions immeuble 1 à 4 logements
Le financement est similaire à celui d’une maison unifamiliale ; nous qualifions l’individu selon ses revenus personnels. Il peut y avoir des exigences supplémentaires en matière de mise de fonds et de taux d’intérêt pour la qualification.
Les propriétaires peuvent souvent déduire les intérêts sur les prêts, les taxes foncières et d’autres dépenses liées à la propriété.
Oui, en général, il est plus facile d’obtenir du financement pour un plex de 1 à 4 logis si nous l’habitons, car nous pouvons soumettre ce dossier à la SCHL avec une mise de fonds moindre. De plus, nous pouvons ajouter une partie des loyers à votre revenu.
Oui, dans la plupart des cas, les prêteurs permettent d’inclure une partie des revenus locatifs potentiels lors de la qualification pour un prêt.
Cela dépend de l’institution financière et de votre situation financière. Certains prêteurs peuvent avoir des critères plus stricts.
Taux hypothécaires résidentiels
Mercredi le 5 Février 2025 |
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Terme / Année | Nos taux % | Taux prêteurs |
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1 an fixe | 6,24 % | 6,99 % |
2 ans fixe | 5.29 % | 6.69 % |
3 ans fixe | 4,29 % ** | 6,39 % |
4 ans fixe | 4,24 % ** | 6,29 % |
5 ans fixe | 4,19 % ** | 6,39 % |
5 ans fixe avec remise 3000$ | 4,49 % | 6,39 % |
7 ans fixe | 4,39 % ** | 6,69 % |
10 ans fixe | 5,14 % | 7.14 % |
Terme / Année | Nos taux % | Taux prêteurs |
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Variable | 4,50 % | 5,20% |
Marge de crédit | 5,40 % | 5,20% |
Taux ouvert | 8,50% | |
5 dans 1 | 4,64% | 6,99 % |
* Certaines conditions s’appliquent.
* Taux hypothécaire sujet à changement sans préavis.