Parlons Investissement Immobilier
Je me présente, Serge Lafrenière
En 32 ans d’expérience en financement immobilier, commercial et multi-logements, j’ai probablement déjà rencontré et surmonté toutes les situations auxquelles vous pourriez être confronté. On pourrait également dire que j’ai l’expérience nécessaire ou que j’ai du vécu.
Je partage cette expérience (mon vécu) avec mes clients. Étant donné le nombre de références qu’ils me renvoient en retour, ce vécu doit être exceptionnel.
Investir dans l’immobilier est une décision majeure qui peut offrir des avantages financiers substantiels. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou un débutant, comprendre les nuances de l’investissement immobilier est essentiel pour maximiser le retour sur investissement. Ce guide vous fournira un aperçu des choses à savoir et des erreurs à éviter dans le domaine de l’investissement immobilier.
Les avantages de l'investissement immobilier
L’investissement immobilier est souvent salué comme l’un des moyens les plus solides et les plus fiables de générer de la richesse. Voici quelques-uns des avantages clés qui attirent les investisseurs vers ce domaine:
Stabilité et Sécurité: Contrairement à d’autres formes d’investissement qui peuvent être volatiles, l’immobilier offre une certaine stabilité. Les propriétés, en particulier dans les zones à forte demande, ont tendance à apprécier en valeur au fil du temps, offrant une sécurité à long terme.
Revenus Passifs: La location d’immeubles multi-logements peut générer un flux de revenus régulier et passif. Ces revenus peuvent non seulement couvrir les coûts d’exploitation et les paiements hypothécaires mais aussi fournir un profit supplémentaire.
Appréciation du Capital: Au-delà des revenus locatifs, l’immobilier offre l’avantage de l’appréciation du capital. Avec le temps, la valeur de la propriété peut augmenter, créant une opportunité de gain en capital lors de la revente.
Avantages Fiscaux: L’investissement immobilier offre souvent des avantages fiscaux, tels que des déductions pour les intérêts hypothécaires, les dépenses d’exploitation, et la dépréciation. Ces avantages peuvent réduire considérablement la charge fiscale.
Contrôle et Flexibilité: Contrairement aux actions et aux obligations, l’immobilier offre un contrôle direct sur l’investissement. Les propriétaires peuvent influencer la valeur de leur propriété par des rénovations, des améliorations et une gestion efficace.
Diversification du Portefeuille: L’ajout d’immobilier à un portefeuille d’investissement peut améliorer la diversification, réduisant ainsi les risques globaux. Il agit comme un amortisseur contre les fluctuations du marché boursier.
Effet de Levier: L’immobilier permet l’utilisation de l’effet de levier, où un petit pourcentage de la valeur totale de la propriété peut être utilisé comme mise de fonds pour l’Achat d’un autre actif de grande valeur. Cela peut augmenter le retour sur investissement.
Impact Communautaire Positif: En investissant dans des propriétés et en les améliorant, les investisseurs peuvent avoir un impact positif sur les communautés locales, en contribuant à la revitalisation et à l’amélioration des quartiers.
Comment l'investissement immobilier a évolué depuis 10 ans
Est-ce que le financement de d’immeuble multilogement est si différent des 10 dernières années ??? Il y a bien sûr des différences, mais en gros la base est semblable. Les ratios de couvertures de la dette n’ont pas changé et le % de financement non plus.
Cependant, nous remarquons depuis un certain temps que le taux de capitalisation utilisé a diminué. L’amortissement de 35 ans est de plus en plus retenu pour des immeubles de moins de 35 ans en bonnes conditions et de 40 ans pour les immeubles plus récents.
APH Select peut faire la différence
Moins de financement disponible pour investir en immobilier
Les taux d’intérêt hypothécaires
La plus importante réside dans les taux d’intérêt. Plus les taux d’intérêt sont élevés, moins vous recevrez de financement, et ce, quel que soit le montant de l’achat. En effet, le financement est basé sur le calcul de la valeur économique. De plus, le financement doit respecter le coefficient de couverture de la dette (CCD), ce qui peut encore réduire le montant de votre financement. C’est l’une des raisons pour lesquelles il est judicieux de nous contacter en premier lieu. Vous vous épargnerez bien des déceptions, ainsi que du temps et de l’argent.
La prime et les critères de dépenses de la SCHL a augmenté
La SCHL a augmenté sa prime ainsi que ses critères de dépenses en juin 2023, ce qui a entraîné une diminution des montants de financements disponibles.
Si vous me demandez si l'immobilier reste un bon investissement en 2023, ma réponse est : oui, mais !!!
Je peux vous garantir que l’immobilier du futur sera bien différent de ce que nous avons connu ces 10 dernières années. Je ne pense pas que nous reverrons des taux d’intérêt aussi bas que 1,50% pour un terme de 5 ans.
Ces dernières années, tout le monde pouvait devenir investisseur immobilier. Les prix des immeubles étaient justes et les taux d’intérêt très bas, ce qui a fait exploser le marché immobilier.
Aujourd’hui, tout le monde se plaint que les taux sont trop élevés. Je dirais qu’aujourd’hui (sept. 2023), nous avons des taux d’intérêt en dessous de 5% pour un prêt de 1 500 000 $ et en dessous de 4,75% pour un prêt de 7 000 000 $ et plus, ce qui n’est pas catastrophique. Ce qui n’était pas normal, c’étaient des taux à 2%.
Désormais, le marché devrait se stabiliser et, comme on dit, nous sommes en train de séparer les vrais investisseurs des soi-disant investisseurs.
Choses à savoir avant d'investir en immobilier
Comprendre le Marché
- Analyse Locale: Étudiez les quartiers, les taux d’occupation, les prix de vente moyens et les tendances futures. Identifiez les zones en croissance où la demande pourrait augmenter.
- Connaissance des Tendances Économiques: Comprenez comment les facteurs macroéconomiques, tels que les taux d’intérêt et la croissance économique, peuvent influencer le marché immobilier.
- Évaluation des Risques: Évaluez les risques potentiels, tels que les changements de réglementation ou les fluctuations du marché, et comment ils peuvent affecter votre investissement.
Financement
- Options de Financement: Explorez les différentes options de financement disponibles, y compris les prêts hypothécaires traditionnels, les prêts à taux fixe, et les prêts à taux variable.
- Exigences de Mise de Fonds: Comprenez les exigences de mise de fonds et comment elles varient en fonction du type de propriété et du prêteur.
- Coûts Cachés: Soyez conscient des coûts cachés, tels que les frais de clôture, les frais d’assurance et les frais d’entretien, qui peuvent s’accumuler.
Règles et Conditions
- Lois Locales: Familiarisez-vous avec les lois locales concernant la location, les zonages et les permis de construire. Chaque région peut avoir des règles spécifiques qui affectent la gestion de la propriété.
- Taxes et Impôts: Comprenez les implications fiscales de l’investissement immobilier, y compris les taxes foncières, les taxes sur les plus-values et les déductions possibles.
- Conformité Environnementale: Assurez-vous que la propriété est conforme aux réglementations environnementales, y compris les codes de construction et les normes d’efficacité énergétique.
Sélection de la Propriété
- Inspection de la Propriété: Effectuez une inspection approfondie de la propriété pour identifier les problèmes potentiels, tels que les problèmes structurels ou les réparations nécessaires.
- Analyse des Revenus et des Dépenses: Évaluez les revenus potentiels et les dépenses associées à la propriété, y compris les coûts d’exploitation, les frais de gestion et les taux de vacance prévus.
- Stratégie d’Investissement: Définissez une stratégie claire pour votre investissement, qu’il s’agisse d’une stratégie à long terme pour la croissance du capital ou d’une stratégie à court terme pour les revenus locatifs.
Trouver des fonds pour investir en immobilier
Un autre facteur qui s’ajoute, c’est la provenance des fonds. Depuis les nouvelles règles fédérales, les institutions sont beaucoup plus sévères.
Vos économies pour investir en immobilier
Si la mise de fonds provient des économies, il faut démontrer que ces économies sont au minimum 3 mois dans le compte bancaire.
Refinancement ou marge de crédit comme mise de fonds
La mise de fonds peut provenir également de refinancement ou marge de crédit.
Les dons
Les lettres de don sont acceptées en autant que vous démontrez un minimum de $ 100,000 d’avoir net. Ce minimum d’avoir net s’applique pour toute acquisition qui passe par la SCHL (prêt assuré). Il arrive parfois qu’une caution peut s’avérer gagnante.
Ce phénomène amène certains investisseurs à se joindre ensemble pour améliorer leur situation financière et faire croître leur parc immobilier plus rapidement.
Une balance de vente
Étant donné que la mise de fonds est plus importante, nous pouvons la combler avec une Balance de Vente (BV). Ce n’est pas toutes les institutions qui acceptent, mais oui c’est une possibilité. Trop souvent, j’entends dire que les Balances de Vente ne sont pas acceptées auprès de la SCHL, détrompez-vous, oui la SCHL les accepte, mais il faut comprendre le processus. À ce sujet je vous invite à communiquer avec nous pour la faisabilité.
La balance de vente: Astuces et pièges à éviter
La Balance de Vente (BV) c’est un travail entre l’acheteur et le vendeur. Bien expliquée, cette démarche peut faciliter l’achat d’immeuble. La BV pour le vendeur pourrait être un report d’impôt qui dans certains cas peut s’avérer très avantageux.
Il y a cependant un Bémol pour ceux qui aimeraient utiliser cette démarche. Je vous mets en garde, car au renouvellement de votre prêt dans 5 ans, il se peut que vous ne soyez pas capable de refinancer le montant nécessaire pour le remboursement de cette BV. Le plus bel exemple que nous vivons actuellement c’est la hausse d’intérêt. Qu’arrivera-t-il si au refinancement vous n’allez pas chercher assez d’équité pour acquitter cette BV ???
Il faudra prévoir dès le début certaines options avec le vendeur et SVP le mettre par écrit. Car dans 5 ans la situation du vendeur peut avoir changé et il peut vous exiger cette somme.
Donc la prudence est de mise avec la BV. Tout le monde est joyeux à l’achat, mais cela pourrait devenir un cauchemar pour ceux qui sont moins nanti 5 ans plus tard.
Conclusion pour ce qui est de l'investissement en immobilier aujourd'hui
Si vous me demandez si investir dans l’immobilier est un bon investissement, je vais vous répondre certainement, mais il faut avoir cette passion et être bien épaulé si nous voulons la réussite.
Je vous invite à aller lire d’autres sujets dont je parle sur mon site dans la section Immobilier. Écoutez également la vidéo, elle vous convaincra de faire affaire avec ceux qui sont habiles dans ce secteur, dont l’équipe Performance Hypothécaire.
Serge Lafrenière
Courtier hypothécaire Commercial
Un courtier hypothécaire en multilogement et commercial expérimenté peut être un atout précieux dans le processus d’investissement.
Avec une connaissance approfondie du marché et des compétences en négociation, un courtier peut vous aider à obtenir le meilleur financement possible et à naviguer dans les complexités de l’investissement immobilier.
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