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Mise à jour – 11 décembre 2025
Aujourd’hui, la SCHL publiait sont Rapport sur le marché locatif 2025. Le fait le plus marquant sont les taux d’inoccupation dans les grandes villes qui a considérablement augmenté. Nous avons refait le tableau des taux d’inoccupation de cet article avec ces nouvelles données.
Avec l’année qui s’achève et aucune autre baisse du taux directeur prévue, les investisseurs immobiliers sérieux savent que le moment est idéal pour prendre du recul. Lors de ses dernières interventions publiques, Tiff Macklem a d’ailleurs été explicite: il n’y aura pas de nouvelle baisse tant que les signaux désinflationnistes ne seront pas plus solides. La Banque du Canada maintiendra donc son taux lors de la prochaine annonce, une décision cohérente avec le ralentissement de la désinflation et les tensions commerciales persistantes. La banque centrale préfère éviter toute stimulation prématurée d’une économie encore fragile, surtout dans un marché immobilier déjà sous pression.
Ce statu quo, loin d’être défavorable, crée une période de stabilité stratégique. Une pause avant la poursuite probable des baisses en 2026 donne aux investisseurs multilogements une visibilité précieuse pour analyser leurs actifs, revoir leurs stratégies et optimiser leurs décisions de financement.
Dans ce contexte, dresser un bilan réaliste de 2025 et valider ses stratégies pour 2026 devient une démarche essentielle. Cet article propose une analyse structurée des forces qui définiront le marché, appuyée sur les données du Rapport exhaustif sur le marché du multilogement au Québec 2025.
Un contexte macroéconomique qui stabilise le terrain de jeu
La banque centrale a déjà ramené le taux directeur à 2,25 % en octobre 2025, après un cycle de resserrement douloureux pour les emprunteurs. Mais l’inflation sous-jacente demeure collante et la situation géopolitique (tarifs américains, coût de matériaux, risques commerciaux) crée assez de volatilité pour que la banque préfère attendre, même si la tendance demeure baissière pour 2026.
Pour les investisseurs:
Un taux gelé temporairement évite les mauvaises surprises.
Les institutions financières restent prudentes: ratios de couverture (RCD) plus élevés, analyses de risque plus serrées.
Le coût du financement demeure plus doux qu’en 2023–2024, mais pas encore à un niveau permettant un effet de levier agressif.
Les modèles actuels suggèrent une stabilisation autour de 2 % en 2026, ce qui laisse une fenêtre d’investissement intéressante sur 12 à 18 mois.
Les taux des obligations hypothécaires du Canada (CMB, Canadian Mortgage Bond) sont en hausse depuis octobre.
Les CMB sont le baromètre des taux fixes. S’ils augmentent, ce n’est pas une baisse des taux fixes qui s’annonce, mais plutôt une hausse.
- Le 24 octobre, les CMB étaient à 2,82 %.
- Le 8 décembre, les CMB sont à 3,31 %.
- Soit une hausse de 0,49 %.
S’il n’était pas déjà clair qu’il n’y aura pas de baisse du taux directeur mercredi (10 décembre), cette hausse des CMB en est encore un bon indice.
MÀJ: les CMB on terminé en baisse à 3,22% le vendredi 12 décembre 2025
Demande de logements: une pression qui reste forte
Les données que nous avons analysées en interne montrent que 2025 n’a rien d’un « retour à la normale ». La croissance démographique du Québec repose entièrement sur l’immigration: +155 000 personnes en un an, dont +103 700 résidents non permanents seulement en 2024.
C’est simple:
Les nouveaux arrivants louent immédiatement.
Ils se concentrent dans les 20–34 ans, cœur du marché locatif.
Ils se répartissent davantage dans les régions, accélérant l’effet d’étalement.
Conséquence: aucune région n’a suffisamment d’unités.
Les taux d’inoccupation ont augmenté dans les grandes villes
les taux d’inoccupation ont augmenté dans les plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. Le taux d’inoccupation moyen des appartements destinés à la location2 est monté à 3,1 % (par rapport à 2,2 % en 2024). Ce taux est maintenant supérieur à sa moyenne sur 10 ans.
Quelques taux d’inoccupation:
Québec: 2,4 %
Gatineau: 3,8 %
Montréal: 2,9 %
Loyers toujours à la hausse
Quelques repères:
Montréal: Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 346$ ( hausse de 7,2% )
Québec: Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 277$ ( hausse de 6,1% )
Gatineau: Loyer moyen des logements de 2 chambres 1 460$ ( hausse de 4,7% )
Mises en chantier: explosion du locatif, effondrement des condos
Le locatif rafle tout. Les prévisions annoncent 53 000 mises en chantier en 2025, en hausse de 9 %.
Mais tout n’est pas équivalent:
Condos: effondrement historique, plus bas en 15 ans à Montréal.
Locatif: niveaux records en région, notamment Trois-Rivières et Sherbrooke.
L’arme secrète? Le financement SCHL APH Select. En 2025: 88 % des mises en chantier locatives au pays en dépendent.
Pourquoi?
Amortissement jusqu’à 50 ans
Ratios prêt-valeur plus généreux
Optimisation de la mise de fonds
Meilleure résilience des cash-flows
Les primes augmentent et les critères se resserrent, mais APH Select demeure la colonne vertébrale de la rentabilité.
Transactions et valeur des actifs: reprise solide, prix en hausse
Après un gel transactionnel en 2023, le marché repart en force:
+19,3 % de transactions au T3 2025
Laval: +107 %
Prix provincial: 142 500 $ → 160 000 $ par porte
Montréal prime: 400 000 $ la porte
Trois-Rivières: plateaux au-dessus de 111 000 $ la porte
Les cap rates:
Québec: 4,43 %
Montréal prime: 3,75–4,25 %
De nombreux achats se font en levier négatif, mais la croissance prévue des loyers et les repositionnements compensent largement.
Loi 31: un nouveau cadre qui change réellement la donne
Fin de la cession de bail héritée
Les propriétaires peuvent refuser une cession sans motif sérieux. Effet: ils reprennent l’unité et ajustent le loyer au marché.
Évictions: régime plus strict
Indemnités élevées
Fardeau de preuve à la charge du propriétaire
Moratoire pour certains motifs jusqu’en 2027
Transparence accrue
Dans le cadre de la Loi 31, le gouvernement a resserré les règles de divulgation afin d’éviter les pratiques abusives et d’assurer une information claire pour les locataires comme pour les investisseurs. L’objectif est de mieux encadrer les hausses de loyer, les rénovictions et la transparence des conditions d’habitation.
Clause F obligatoire au neuf: cette clause permet d’annoncer clairement qu’un logement neuf pourra subir une hausse de loyer non plafonnée, ce qui réduit les ambiguïtés juridiques.
Clause G surveillée: elle exige que les travaux majeurs justifiant une hausse de loyer soient réels, documentés et proportionnés.
Dommages punitifs en cas de fausse déclaration: un propriétaire qui ment ou déforme l’information s’expose maintenant à des sanctions financières importantes, renforçant ainsi la rigueur dans la gestion locative
Ce cadre favorise:
Les propriétaires professionnels
Les investisseurs organisés
Les gestionnaires rigoureux
Stratégies recommandées pour les investisseurs multilogements (2025–2026)
Nos prévisions complètes pour 2026 seront publiées en janvier (abonnez-vous à notre infolettre). Mais avec ce bilan de fin d’année et l’absence de nouvelle baisse significative des taux hypothécaires à l’horizon, il est déjà possible de dégager des orientations claires. Voici les priorités sur lesquelles nous vous recommandons de concentrer vos efforts:
1. Acheter avant une hausse du taux directeur ou une hausse des prix
Les taux ne baissent pas lors de la prochaine annonce selon toutes les prévisions. Pour 2026, les projections des grandes banques canadiennes divergent fortement: certaines anticipent une baisse modeste de 0,25 %, tandis que d’autres prévoient plutôt une hausse totale de 0,5 % sur l’année.
Conclusion: il ne s’annonce pas de meilleur moment à court terme. La stabilité actuelle offre un point d’entrée stratégique avant un éventuel resserrement ou une remontée des prix.
2. Privilégier les immeubles avec loyers sous-évalués
Le potentiel de value‑add demeure considérable, particulièrement depuis la fin de la cession de bail classique. Les immeubles dont les loyers sont très en dessous du marché représentent aujourd’hui les meilleures opportunités de repositionnement.
3. Utiliser APH Select dès que possible
APH Select reste l’outil le plus puissant pour améliorer:
la rentabilité
l’amortissement
la capacité d’emprunt
les flux de trésorerie
Malgré des primes plus élevées, l’effet sur la structure financière reste nettement avantageux.
4. Viser les régions avec croissance démographique nette
Trois‑Rivières, Sherbrooke et Saguenay ne sont plus des marchés secondaires: ce sont désormais des pôles d’avenir, où la demande dépasse largement l’offre.
5. Professionnaliser la gestion
La Loi 31 force progressivement les propriétaires amateurs à quitter le marché. Les investisseurs sérieux y gagnent: moins de concurrence, des immeubles mieux gérés et un parc locatif qui se professionnalise.
Conclusion
2025 confirme que le multilogement demeure:
La classe d’actifs la plus résiliente
La mieux soutenue démographiquement
La plus performante pour 2026
Mais surtout, cette fin d’année marque un point charnière. La Banque du Canada termine l’année sans baisse et laisse sous-entendre que les baisses de taux ne sont pas pour demain. Les investisseurs se retrouvent ainsi dans une zone de clarté rare. Les modèles internes, appuyés par l’IA, montrent tous la même trajectoire : un marché qui reste tendu, une demande qui dépasse l’offre et une année 2026 qui pourrait repartir à la hausse plus tôt que prévu.
Et dans ce genre de contexte, l’expérience joue. Ceux qui font affaire avec Serge le savent: il trouve une solution à peu près à tout, même quand le marché décide de jouer au Rubik’s Cube sans couleurs. Optimiser un financement impossible, structurer un dossier SCHL quand tout le monde dit que « ça ne passera jamais », débloquer un montage trop serré… il l’a déjà fait.
La conclusion est simple: même sans baisse de taux cette semaine, toutes les données convergent. Le multilogement entre dans un nouveau cycle haussier, et il vaut mieux être prêt avant que la prochaine vague se mette en mouvement.**
