Mise à jours 4 mars 2025 : Les tarifs douaniers de 25% sont imposé sur les produits canadienne par Donald Trump
Depuis quelque temps, nous préparons un article sur les prévisions économiques et immobilières pour 2025 au Canada et au Québec. L’actualité économique a rapidement complexifié notre analyse, car les perspectives se sont récemment assombries, principalement en raison des menaces de nouveaux tarifs douaniers américains. Il est donc inévitable d’aborder le sujet de Donald Trump, président en exercice depuis le 20 janvier 2025 — un dirigeant imprévisible dont les interventions semblent directement cibler l’économie canadienne.
Établir des prévisions économiques est déjà un exercice délicat en temps normal, mais les incertitudes actuelles rendent la tâche particulièrement ardue. Une certitude se dégage néanmoins : les taux d’intérêt hypothécaires vont baisser, tant pour les taux fixes qui dépendent des obligations que pour les taux variables qui suivent plus directement les mouvements du taux directeur. Cette baisse serait certainement appréciée par ceux qui souhaitent investir dans des immeubles locatifs multilogements. Les nouvelles sont d’ailleurs plutôt encourageantes en ce qui concerne les mises en chantier d’immeubles locatifs, et cette tendance devrait se poursuivre selon les prévisions.
Voici les principales prévisions et les éléments à surveiller en 2025 pour l’économie canadienne et le marché immobilier.
Prévisions économiques au Canada en 2025
Pour commencer, voici les prévisions des institutions qui ont osé se prononcer malgré les incertitudes.
Croissance du PIB
La Banque Nationale du Canada a révisé à la baisse ses prévisions de croissance du PIB pour 2025, de 1,4 % à 0,4 %, en raison de la menace des tarifs douaniers. La SCHL prévoit également une croissance économique modeste en 2025, suivie d’un redressement en 2026 et 2027. Nous vous donnons plus de détails ici (lien dans cette page)
Taux de chômage
En janvier 2025, le taux de chômage a baissé de manière inattendue à 6,6 %. Du point de vue de la Banque du Canada, cette baisse est moins grande qu’elle avait prévu, et réduit l’urgence d’une baisse de taux. La SCHL prévoit qu’il augmentera jusqu’au milieu de 2025, avant de diminuer en 2026 et 2027. La Banque Nationale du Canada anticipe de son côté une moyenne de 7,4 % en 2025.
Taux directeur
Face à la menace des tarifs douaniers, la Banque du Canada pourrait être contrainte de réduire davantage les taux d’intérêt pour soutenir l’économie. Le taux de chômage moins élevé que prévu n’est pas le meilleur indicateur face à ce qui s’en vient.
Inflation (IPC)
La Banque Nationale prévoit que la guerre commerciale augmentera les coûts d’importation pour les acheteurs canadiens et affectera le huard, portant l’inflation globale à 2,3 % cette année. Bien que les tarifs douaniers puissent faire grimper l’inflation temporairement, la banque centrale pourrait abaisser le taux directeur pour soutenir l’économie. En Janvier, il a été mesuré à 1.9 % par Statistique Canada.
Le rendement des obligations baisse enfin
Les rendements des obligations du gouvernement du Canada à cinq ans, qui déterminent les taux hypothécaires fixes, ont chuté en ce début d’année. Les prêteurs hypothécaires ont déjà ajusté les hypothèque à taux fixes à la baisse.
Incertitudes économiques
L’économie canadienne fait face à plusieurs défis majeurs : les menaces de tarifs douaniers américains, la réduction des cibles d’immigration et l’évolution du contexte géopolitique mondial. Pour le secteur immobilier, la SCHL a élaboré trois scénarios de croissance (faible, moyenne, forte) pour tenir compte de ces incertitudes.
Un nom derrière ces incertitudes économiques, Trump
Son nom est sur toutes les lèvres et la situation ne montre aucun signe d’apaisement pour les mois, voire les années à venir. Au-delà des opinions polarisées à son sujet, c’est l’imprévisibilité de ses décisions, la dureté de ses propos envers le Canada et la multiplication des décrets nous affectant qui en font le principal perturbateur de l’économie canadienne et de nos prévisions. En 2025, l’influence de Donald Trump sur le Canada se manifeste surtout par la menace de tarifs douaniers.
Tarifs douaniers : la principale menace à l’économie canadienne
L’imposition de tarifs douaniers par Trump sur les produits canadiens aurait un impact indéniablement négatif sur notre économie. Ces tarifs, qui pourraient atteindre 25 % sur tous les produits (sauf énergétiques), ont déjà des répercussions : le dollar canadien s’affaiblit et les investissements des entreprises ralentissent. Une guerre commerciale déclenchée par ces tarifs placerait le Canada dans une position particulièrement vulnérable. [lien guerre économique] Voici les principaux impacts anticipés :
- Impact sur le marché du travail : le taux de chômage pourrait grimper à 7,4 % en moyenne en 2025
- Ralentissement de la croissance économique : La Banque Nationale du Canada a révisé à la baisse ses prévisions de croissance du PIB pour 2025, de 1,4 % à 0,4 %
- Conséquences sur le marché immobilier : Bien que la SCHL anticipe une reprise des ventes et des prix en 2025, des tarifs plus sévères que prévu pourraient compliquer la situation. Les tarifs douaniers pourraient influencer les décisions d’achat et de construction de logements.
Le Wall Street Journal et The Economist dénoncent vivement les taxes de Donald Trump, les qualifiant de mesures particulièrement contre-productives (stupides). L’Union européenne fait également part de sa désapprobation, tandis que le Canada multiplie les protestations tout en se préparant à une possible guerre commerciale avec son principal partenaire commercial.
Guerre commerciale entre le Canada et les États-Unis
David contre Goliath, éléphant contre souris — toutes les analogies ont été utilisées pour souligner à quel point les forces en présence ne sont pas du même niveau. Dans cette guerre, il ne s’agit pas de déterminer le gagnant, mais d’amoindrir l’impact pour le Canada. Cela dit, les États-Unis pourraient subir quelques conséquences.
Impact pour le Canada
Une guerre économique entre le Canada et les États-Unis, déclenchée par les menaces de tarifs américains, aurait plusieurs répercussions majeures sur l’économie canadienne. L’imposition de tarifs sur les importations canadiennes ralentirait la croissance économique en augmentant les coûts pour les entreprises et les consommateurs, entraînant une baisse des exportations et une diminution de la confiance des investisseurs.
Le marché du travail serait directement touché par ce ralentissement économique. Les entreprises canadiennes, particulièrement celles dépendant du commerce avec les États-Unis, pourraient être forcées de réduire leur production ou de licencier des employés face à la hausse des coûts.
Sur le marché immobilier, l’impact serait double. La Banque du Canada pourrait devoir réduire ses taux directeurs pour stimuler l’économie, ce qui entraînerait une baisse des taux hypothécaires et créerait des opportunités pour les investisseurs immobiliers. Cependant, une baisse de confiance des consommateurs risquerait de freiner la demande de logements, notamment dans les segments des copropriétés et des maisons en rangée.
Plus concrètement, l’application des tarifs annoncés pourrait causer :
- La baisse de la croissance du PIB anticipé de 1,4 % à 0,4 %
- Un taux de chômage à 7,4 %
- Une hausse de l’IPC à 2,3 %
- Un taux directeur à 2 % d’ici l’été (Présentement à 3%)
Les impacts pour les États-Unis
Les taxes imposées par le président Trump sur les importations en provenance du Canada, du Mexique et de Chine pourraient forcer la Réserve fédérale à retarder la baisse des taux d’intérêt. La première décision de la Fed depuis la menace maintient déjà le statu quo. Les tarifs sont loin de faire l’unanimité chez nos voisins. Les critiques viennent même de publications traditionnellement favorables aux républicains, comme le Wall Street Journal et The Economist. Selon eux, les mesures de rétorsion de ces pays et les prévisions de hausse des prix menacent de perturber l’économie américaine. Malgré ces avertissements, Trump continue de défendre sa politique commerciale, promettant de restaurer la grandeur de l’Amérique. Les analystes s’inquiètent des impacts économiques à long terme, notamment l’incertitude sur les marchés et les difficultés pour les petites entreprises.
Plus concrètement, l’application des tarifs annoncés pourrait causer :
- L’augmentation estimée de 3 000 dollars pour le prix d’une voiture neuve aux États-Unis en raison des droits de douane.
- 30 milliards de dollars de marchandises américaines touchées par la taxe canadienne.
- Taux directeur maintenu entre 4,25 % et 4,5 % par la Réserve fédérale.
- 12 à 18 mois pour une éventuelle reprise des baisses de taux d’intérêt par la Fed.
Difficile de gagner une guerre où toutes les règles sont imposées par un seul homme
Notre intention n’est pas de critiquer, mais plutôt de mettre en lumière l’imprévisibilité de l’économie. À l’origine, les tarifs douaniers avaient un objectif clair : inciter le Canada à renforcer le contrôle du fentanyl et la gestion frontalière. Or, les déclarations de Donald Trump prennent désormais une autre direction, allant d’affirmations inexactes sur l’interdiction des banques américaines au Canada jusqu’à des suggestions provocantes concernant une possible annexion du Canada comme 51ᵉ État.
Pendant ce temps, l’accord commercial qu’il qualifiait jadis de « meilleur de l’histoire » semble avoir perdu tout son prestige à ses yeux.
L’urgence d’une baisse de Taux directeur de la banque du Canada
Face à la menace des tarifs douaniers, la Banque du Canada pourrait être contrainte de réduire davantage les taux d’intérêt pour soutenir l’économie. Certains économistes suggèrent même une baisse drastique d’au moins 50 points de base entre les réunions prévues, malgré un taux de chômage moins bas que prévu, le marché du travail n’est pas aussi solide qu’il le paraît. Cette baisse d’urgence du taux directeur viserait à :
- contrer les effets négatifs potentiels des tarifs douaniers imposés par les États-Unis
- soutenir l’économie canadienne face à l’incertitude économique accrue
- prévenir un risque accru de récession
- stimuler le marché immobilier
- aider l’économie à absorber l’impact d’une guerre commerciale
Bien que particulièrement vulnérable aux tensions commerciales, le Canada demeure un acteur clé dans la stratégie économique américaine, ce qui renforce la nécessité d’une approche tarifaire plus équilibrée.
Le marché immobilier devrait s’améliorer en 2025 malgré les menaces de tarif
Le Canada a obtenu un répit temporaire dans sa crise commerciale avec les États-Unis, Donald Trump ayant suspendu pour 30 jours les tarifs douaniers massifs qui menaçaient les importations canadiennes. Toutefois, cette trêve reste précaire, et les investisseurs immobiliers doivent anticiper un climat économique instable susceptible d’influencer leurs stratégies.
Un marché immobilier sous pression
Les menaces de tarifs douaniers — 25 % sur les importations canadiennes et 10 % sur l’énergie — pourraient freiner la croissance économique du pays pendant jusqu’à trois ans. Selon les économistes de RBC, un tel choc affecterait directement la confiance des consommateurs et ferait grimper le taux de chômage.
Pour les investisseurs immobiliers, cette situation exige une vigilance accrue. Un ralentissement économique risque d’affecter la demande locative, le pouvoir d’achat des ménages et la valeur à long terme des actifs immobiliers.
Ralentissement des mises en chantier
Pour ce qui est des mises en chantier d’immeubles locatifs, les prévisions de la SCHL demeurent optimistes pour le reste de l’année : “Sur le marché locatif, la construction d’appartements a atteint un niveau record en 2024. Elle a été favorisée par les mesures de soutien gouvernementales, la croissance démographique rapide des groupes de locataires et la forte hausse des loyers au moment de la planification. Nous prévoyons que cet élan de l’an dernier se poursuivra jusqu’en 2025 et 2026, grâce aux nombreux projets d’ensembles résidentiels dont la construction devrait commencer.”
Résumé des prévisions de la SCHL
Des taux hypothécaires variables et fixes en baisse : une opportunité stratégique
Face aux tensions économiques, la Banque du Canada pourrait devoir réduire son taux directeur plus tôt que prévu. Déjà orienté vers 2 %, ce taux pourrait baisser davantage si la situation économique se détériore.
Cette tendance à la baisse se reflète dans les rendements des obligations à cinq ans, qui déterminent les taux hypothécaires fixes. En cette mi-février 2025, les rendements obligataires affichent une baisse de plus 0,50 % par rapport aux sommets de janvier. Les 5 grandes banques RBC, BMO, CIBC, TD et la Banque Nationale ont réduit leurs taux hypothécaires fixes pour toutes les durées. En fait, la plupart des prêteurs hypothécaires suivent déjà cette mouvance.
Taux hypothécaires fixes ou Taux hypothécaires variables : quelle stratégie adopter ?
Dans ce contexte volatil, le choix entre taux fixe et variable devient déterminant :
Taux variables : Une option potentiellement avantageuse si la Banque du Canada poursuit ses réductions, permettant de profiter pleinement de la baisse des coûts d’emprunt.
Taux fixes : Une solution offrant une prévisibilité appréciable pour les investisseurs qui privilégient la stabilité à long terme.
Au vu des tendances actuelles des rendements obligataires, les taux fixes devraient continuer de baisser à court terme. Les investisseurs anticipant une détérioration économique pourraient opter pour un taux variable, tandis que ceux recherchant la stabilité privilégieront le taux fixe.
Gains en capital reporté à 2026 par le Fédéral
Bonne nouvelle, le gouvernement fédéral a reporté au 1er janvier 2026 l’augmentation du taux d’inclusion des gains en capital, qui devait passer de 50% à 66,67% pour les gains dépassant 250 000$. Cette décision, annoncée par le ministre des Finances Dominic LeBlanc et qualifiée de « responsable » dans le contexte actuel, touchera principalement les ventes de résidences secondaires et pourrait stimuler le marché immobilier à court terme alors que les propriétaires cherchent à profiter des conditions fiscales actuelles. Le report de la mise en application de l’augmentation du taux d’inclusion des gains en capital pourrait entraîner l’arrivée sur le marché de propriétés dont les propriétaires espèrent profiter d’une économie d’impôt.
Conclusion : incertitudes économiques, mais pas d’annexion du Canada et un marché immobilier résilient en 2025
À part la certitude de baisses des taux hypothécaires en 2025, une autre prévision est tout aussi certaine : le Canada ne sera pas annexé par les États-Unis cette année. Bien que la rhétorique de Donald Trump à ce sujet ait fait réagir, elle s’inscrit davantage dans un jeu de communication que dans une réalité politique viable. Cela dit, ses intentions concernant les tarifs douaniers sont, elles, bien réelles et pourraient avoir un impact direct et significatif sur l’économie canadienne.
Si l’économie du pays est habituée à composer avec les fluctuations du marché américain, la volatilité actuelle impose une vigilance accrue aux investisseurs immobiliers. Le secteur immobilier, bien qu’il démontre une certaine résilience, demeure sensible aux politiques monétaires et aux décisions politiques de nos voisins du Sud. Les taux hypothécaires en baisse pourraient représenter une bouffée d’air frais pour les acheteurs et investisseurs, mais l’incertitude économique pourrait aussi freiner certaines décisions. L’instabilité des marchés, l’évolution de la politique américaine et l’adaptation de la Banque du Canada seront les trois éléments clés à surveiller en 2025.
Dans ce contexte, les investisseurs immobiliers doivent faire preuve d’adaptabilité. L’analyse des taux hypothécaires, la gestion des risques et l’anticipation des tendances économiques seront plus essentielles que jamais. La dynamique du marché sera influencée par l’impact des tarifs douaniers, la confiance des consommateurs et la rapidité avec laquelle les banques ajustent leurs politiques. Si certaines opportunités se dessinent – notamment grâce à la baisse des taux et au report de la réforme des gains en capital – l’incertitude restera le fil conducteur de cette année.
N’oubliez pas qu’un courtier hypothécaire performant représente un allié stratégique, capable de transformer l’incertitude en opportunités grâce à son expertise pointue.
En somme, 2025 ne sera pas une année de certitudes, mais plutôt une année de stratégies. Ceux qui sauront naviguer avec prudence et agilité dans cet environnement complexe pourront tirer leur épingle du jeu. Le marché immobilier canadien n’en est pas à sa première crise, et malgré les tensions économiques, il a toujours su rebondir. Reste à voir comment il absorbe cette nouvelle série de défis… et quelles surprises nous réservera encore Donald Trump.
