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Nous avions de la grande visite cette semaine, « notre » roi était de passage pour souligner la souveraineté du Canada. Lors de son discours du trône à Ottawa, le roi Charles a annoncé l’initiative Build Canada Homes créée pour accélérer le développement de logements abordables qui pourrait avoir un impact pour les premiers acheteurs et ceux qui désirent construire des multilogements. On peut questionner la démonstration de souveraineté, mais disons que de notre côté, nous souhaitons le démontrer en chiffres, notamment par le fait que le Canada fixe son propre taux directeur sans suivre au pas la Réserve fédérale américaine et que notre économie se distingue sur les risques de récession.
Résumé du plan Build Canada Homes en chiffres
Programme d’aide pour les premiers acheteurs de maison :
- Économies jusqu’à 50 000 $ pour les primo-accédants
- Pas de TPS sur les maisons neuves de moins de 1 million de dollars
- Réduction de la TPS (non précisé) sur les propriétés entre 1 million et 1,5 million de dollars
Pour les multilogements :
- Réduire de moitié les redevances d’aménagement municipales pour les bâtiments résidentiels à logements multiples
- Faciliter la conversion des structures existantes en logements abordables
- Réduire davantage la bureaucratie du logement, les restrictions de zonage et autres formalités administratives pour faciliter la construction
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Grève dans la construction résidentielle
Depuis le 28 mai, les travailleurs du secteur résidentiel de la construction au Québec sont en grève générale illimitée après avoir rejeté l’offre de l’Association des professionnels de la construction du Québec (APCHQ), perturbant 44 000 chantiers.
Le secteur de la construction résidentielle impliqué dans cette grève comprend :
- les chantiers de construction de maisons unifamiliales et en rangée
- les immeubles à logements de six étages et moins (sans le sous-sol)
La grève ne touche pas le secteur commercial et les cas suivants :
- Les travaux de rénovation, de modification, d’entretien et de réparations effectués pour des particuliers
- Les travaux de rénovation, de modification, d’entretien et de réparations effectués par des professionnels
- Les projets de sept étages et plus qui relèvent du secteur commercial
Plusieurs centaines de livraisons prévues pour les prochaines semaines pourraient être compromises si le conflit se prolonge. À Québec, le ministre du Travail, Jean Boulet, a prévenu qu’« on ne peut pas se permettre d’être patient », dans le contexte où il y a pénurie de logements.
Risque de récession ou pas
- RBC prévoit une croissance de + 1,3 % en 2025 et écarte la récession annuelle, misant sur la vigueur démographique et les exportations d’énergie.
- TD table au contraire sur deux trimestres négatifs cet été et sur une perte potentielle de 100 000 emplois, ce qui satisferait la définition technique d’une récession.
En clair, l’économie marche sur un fil : la durée de la grève, l’évolution des tarifs américains et le calendrier d’assouplissement monétaire décideront si le Canada bascule ou non.
Pas de récession au Canada selon l’OCDE.
Selon un rapport de l’OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques), le Canada devrait éviter une récession en 2025, bien que la croissance économique reste stagnante avec une prévision de croissance du PIB de seulement 1 %. Malgré l’évitement d’une récession technique, l’OCDE met en garde contre les défis liés à l’endettement des ménages, en particulier pour les ménages à faible revenu, qui consacrent une part importante de leurs revenus aux coûts du logement.
L’immobilier résidentiel allait mieux avant la grève
Nous ne connaissons pas encore tout l’impact de la grève qui vient de se déclencher, espérons qu’elle se règle rapidement. Avant le conflit, l’immobilier résidentiel affichait des signes tangibles de vigueur : en avril, les ventes MLS nationales ont progressé de 12 % sur un an et les mises en chantier ont franchi la barre des 278 000 unités annualisées, leur meilleur niveau depuis 2023. Le taux de défaut sur les prêts hypothécaires est resté à 0,17 %, un creux historique.
Les nouvelles mesures du gouvernement du Canada — exonération de TPS pour les premiers acheteurs et soutien accru aux rénovations vertes — pourraient amplifier cet élan dès que les chantiers reprendront. Concernant les taux hypothécaires, il existe d’autres éléments positifs : même si les taux fixes ont légèrement augmenté, ils demeurent relativement stables et compétitifs par rapport aux options à taux variables, offrant une sécurité bienvenue aux emprunteurs.
L’Immobilier multilogements toujours une nécessité. Il faut construire des logements!
La grève de la construction résidentielle constitue indéniablement une mauvaise nouvelle pour la construction d’immeubles multilogements, qui demeurent plus que jamais indispensables dans un contexte de pénurie de logements persistante. Bien que les immeubles à logements de 7 étages et plus ne soient pas touchés par ce conflit de travail, leur construction reste relativement rare. Il est donc essentiel que cette grève trouve une résolution rapide.
Du côté des bonnes nouvelles, le programme Build Canada Homes déploie un volet substantiel d’incitatifs financiers et réglementaires visant à accélérer la construction multifamiliale. Le programme étant encore à l’étape de projet de loi, nous vous tiendrons informés des détails et des dates d’entrée en vigueur des différentes mesures dès qu’elles seront disponibles.
Sur le plan du financement, les prêteurs observent déjà une recrudescence de la demande pour les prêts multilogements et rivalisent pour offrir le meilleur taux multilogement et le meilleur taux immeuble locatif aux investisseurs immobiliers désireux de tirer parti de la pénurie chronique de logements. Malgré la volatilité des rendements obligataires, ces institutions financières font preuve de flexibilité et se montrent prêtes à ajuster leurs grilles tarifaires pour soutenir les emprunteurs, créant ainsi de véritables opportunités pour le secteur, même dans un environnement de taux incertain.
Le taux directeur de la Banque du Canada ne devrait pas baisser selon l’IA
Nous avons consulté quatre des meilleurs moteurs d’intelligence artificielle ; tous prévoient que le taux directeur reste inchangé le 4 juin. Bien qu’on préfère se fier encore aux experts, le raisonnement était bon. La meilleure source demeure le décideur lui-même : dans sa déclaration du 8 mai accompagnant le Rapport sur la stabilité financière de la Banque du Canada, le gouverneur Tiff Macklem a répété que la stabilité des prix demeure la priorité. Il constate un marché du travail qui se détend, mais juge prématuré d’assouplir davantage dès le 4 juin – un message clair.
Aujourd’hui, les marchés à terme n’accordent qu’environ 32 % de probabilité à une baisse avant juillet, et les prêteurs maintiennent leurs barèmes sur les nouveaux prêts hypothécaires. Autrement dit, une coupe avant l’été surprendrait ; la plupart des économistes s’attendent plutôt à un premier geste en juillet, suivi de réductions additionnelles plus tard cette année.
Conclusion
Aucune baisse du taux directeur n’est attendue cette semaine ; la récession demeure « possible mais évitable ». Avant la grève, le résidentiel envoyait déjà des signaux encourageants : ventes MLS + 12 %, mises en chantier à 278 000 unités annualisées, taux de défaut hypothécaire à 0,17 %. Dès que les marteaux se remettent à chanter, ces fondamentaux devraient reprendre le relais, alimentés par les mesures de Build Canada Homes et les programmes de rénovations vertes.
Pour l’investisseur immobilier, cette pénurie chronique transforme chaque immeuble à logements en actif particulièrement recherché. Les institutions financières rivalisent d’ailleurs pour offrir le meilleur taux multilogement et le meilleur taux immeuble locatif, avec des conditions de plus en plus avantageuses. Les immeubles locatifs multilogements bénéficient désormais d’amortissements étendus : jusqu’à 40 ans pour les propriétés existantes et 50 ans pour les constructions neuves. Cette flexibilité permet aux prêteurs de capter les dossiers de prêt multilogement les plus solides tout en optimisant la capacité d’emprunt des investisseurs.
Dans un environnement où les taux demeurent attrayants mais où plusieurs variables (durée de la grève, escalade tarifaire, calendrier d’assouplissement de la Banque du Canada) peuvent encore bouger, rien ne remplace l’expertise d’un courtier hypothécaire — ou courtier en hypothèque — pour sécuriser votre prêt hypothécaire, optimiser le levier et transformer l’incertitude actuelle en rendement durable. Les investisseurs immeuble locatifs qui agiront maintenant seront les mieux placés pour profiter de la prochaine vague de croissance.
En chiffres
- Inflation globale (IPC, avril 2025) : 1,7 % a/a
- Inflation cœur (médiane & trim) : ≈ 2,4 %
- PIB réel, T1 2025 (annualisé) : + 0,4 %
- Ventes MLS nationales (avril) : + 12 % sur un an
- Mises en chantier (avril) : 278 600 unités annualisées
- Taux de chômage (avril) : 5,8 %
- Taux de défaut hypothécaire : 0,17 %
Sources
- MPA Mag
- Radio‑Canada
- Banque du Canada
