Eh bien, la Banque du Canada continue sur sa lancée ! Une troisième baisse consécutive de 0,25% du taux directeur, comme si elle descendait un escalier marche par marche. Cette fois-ci, nous voilà à 4,25%. Selon plusieurs économistes, cela pourrait bien devenir une habitude pour encore plusieurs décisions à venir. Ce n’est que le début d’une longue descente. Bloomberg prévoit une baisse jusqu’à 3 % d’ici l’été (0,25 % à chacune des cinq prochaines décisions), tandis que Desjardins estime que cette tendance se poursuivra au moins jusqu’à la fin de 2025.
Avec un taux d’inflation satisfaisant aux yeux de notre Banque centrale, tout porte à croire que les baisses continueront. Cependant, sur le plan géopolitique, de nombreux facteurs pourraient venir chambouler ces prévisions, notamment les élections américaines en novembre. Ce qui se passera aux États-Unis, ayant une influence majeure sur notre économie, reste une inconnue. En attendant, les baisses successives semblent s’inscrire dans plusieurs mois à venir, et la FED (Réserve fédérale Américaine) devrait amorcer son propre cycle de baisses dès le 18 septembre prochain. Voici un aperçu des impacts actuels et à venir sur l’immobilier si cette tendance se maintient.
La décision de la Banque du Canada en résumé :
La Banque du Canada a abaissé le taux directeur de 25 points de base à 4,25 %, tout en continuant à normaliser son bilan. L’économie canadienne a enregistré une croissance de 2,1 % au deuxième trimestre, grâce notamment aux dépenses publiques et aux investissements, bien que le marché du travail commence à montrer des signes de ralentissement. En juillet, l’inflation est descendue à 2,5 %, avec une atténuation des pressions inflationnistes globales, ce qui a mené à cette décision. La prochaine révision du taux cible est prévue pour le 23 octobre 2024.
Les raisons de croire en une série de baisses du taux directeur
Plusieurs raisons alimentent les prévisions de baisses continues, ce qui explique pourquoi de nombreux experts s’aventurent à faire des projections à long terme, un exercice auquel on était moins habitué depuis la pandémie. La raison principale est l’inflation, qui semble enfin sous contrôle. Le mandat principal de la Banque du Canada est d’assurer la stabilité des prix, et malgré les critiques de sa gestion récente, il semblerait que cet objectif soit atteint pour un moment et devrait se maintenir en se fiant à ces indicateurs clairs :
- Sept des huit derniers trimestres ont montré une diminution de la production par habitant.
- Le chômage a considérablement augmenté par rapport à l’année dernière.
On peut aussi considérer que l’inflation est surestimée. Au Canada le coût des intérêts hypothécaires et des loyers sont inclus dans l’indice des prix à la consommation . Si on retirait ces éléments, l’inflation serait en réalité inférieure à 1 %.
Alors, prêts pour des descentes de taux ?
Impact sur le marché résidentiel
Selon l’ACI, les récentes baisses du taux directeur n’ont pas encore beaucoup changé le marché du logement qui demeure stable avec un niveau plutôt bas de transactions et nouvelles mises en vente. Même si les taux fixes ont déjà baissés cette année, il reste difficile pour beaucoup d’acheter une maison. Les prix des logements ont augmenté, les gens ont plus de dettes et moins d’économies. Une petite baisse des taux variables ne sera probablement pas suffisante pour résoudre ces problèmes ce qui ralentit la reprise du marché à très court terme. Un fait intéressant à noter est que les taux variables, jadis très populaires, sont aujourd’hui choisis par seulement 10 % des acheteurs, contre 50 % en 2022. Toutefois, avec les prévisions de baisses continues, il est fort probable que cette tendance s’inverse dans les mois à venir, redonnant un attrait aux taux variables et un regain dans les transactions. Ça risque d’être aussi excitant qu’une partie de Monopoly où tout le monde achète des propriétés !
Impact sur le multilogement et le commercial
Dans le secteur de l’immobilier commercial, les investissements industriels ont connu une augmentation notable, avec une hausse de 48,1 % des transactions pour des propriétés évaluées à 10 millions de dollars ou plus sur les principaux marchés canadiens. Cette croissance témoigne de la résilience de l’immobilier commercial, même si la demande pour les propriétés industrielles a légèrement baissé.
Le marché locatif résidentiel multilogements, quant à lui, demeure une valeur sûre pour les investisseurs. Malgré les difficultés économiques, la confiance dans ce secteur reste forte, soutenue par une demande stable et des prévisions de croissance des loyers. Les baisses successives des taux d’intérêt par la Banque du Canada ont apporté un soulagement bienvenu, favorisant un rebond potentiel du marché immobilier commercial et multilogement.
Impact sur la construction
Les mises en chantier ont augmenté en juillet, selon les plus récentes données de Statistique Canada. En juillet 2024, les mises en chantier d’habitations au Canada ont augmenté de 3,2 % par rapport à juin, atteignant 255 783 unités. Montréal a connu une hausse de 47 %, tandis que Vancouver a vu une baisse de 18 %. Dans les centres urbains, les mises en chantier ont augmenté de 17 % à 261 134 unités, avec une hausse de 21 % dans le segment des logements collectifs (voir APH SELECT) . Bien que cette hausse ne puisse être attribuée exclusivement aux baisses de taux, il est certain que la tendance baissière contribue à stimuler l’activité dans le secteur de la construction. Les promoteurs immobiliers seront progressivement plus incités à lancer de nouveaux projets, d’autant plus que les taux obligataires sont eux aussi influencés par la baisse du taux directeur.
Conclusion : Baisse de taux = Hausse de prix
C’est le titre de notre tendance précédente qui explique bien ce qui s’en vient au niveau des prix. Bien que le marché immobilier canadien demeure bien approvisionné et favorable aux acheteurs, les baisses successives des taux vont rapidement rééquilibrer le marché et pousser les prix à la hausse. Avec une demande toujours plus forte que l’offre, alimentée par les besoins criants en logement, les prix continueront de grimper si les taux d’intérêt continuent de baisser comme prévu. Imaginez un peu : des maisons qui prennent de la valeur plus vite qu’un influenceur ne gagne des followers !
Deux réunions restent à venir en 2024 : le 23 octobre et le 11 décembre. Si la tendance se maintient, ce sera 2 baisses.
En chiffres :
- Taux cible du financement à un jour : 4,25 %
- Taux officiel d’escompte : 4,5 %
- Taux de rémunération des dépôts : 4,25 %
- Croissance de l’économie mondiale au deuxième trimestre : 2,5 %
- Croissance de l’économie canadienne au deuxième trimestre : 2,1 %
- Inflation en juillet : 2,5 %
- Inflation fondamentale moyenne : 2,5 %
- Proportion des composantes de l’indice des prix à la consommation avec une croissance supérieure à 3 % : proche de la norme historique