Chat échaudé craint l’eau froide ! Cette expression consacrée reflète bien notre réticence à croire les prévisions de la SCHL concernant l’avenir de l’immobilier au Canada. Avant la pandémie, la SCHL avait annoncé une catastrophe immobilière, avec une chute de 18% des valeurs des immeubles. Elle était pratiquement la seule à faire cette prédiction, et finalement, le contraire s’est produit : l’immobilier a explosé ! Tout à coup, on aurait dit que le monde s’était réveillé un bon matin avec un trésor dans son compte en banque. On connaît la suite avec les surenchères, les prix de vente jamais vus, etc. Si la pandémie a coûté cher et laissé des séquelles, ce n’est certainement pas dans le domaine de l’immobilier. En tout cas, pas pour ceux qui ont vendu. L’économie a beaucoup changé depuis, et la SCHL a également changé de direction générale. Sous la nouvelle direction, les prévisions sont plutôt pessimistes. Peut-on toujours se fier à ces prévisions ?
LES PRIX DES MAISONS NE REGAGNERONT PAS LEURS NIVEAUX DE 2019 EN 2023 SELON LA SCHL
L’économiste principal de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a indiqué que le prix moyen des habitations devrait se stabiliser à un niveau inférieur à celui enregistré en juin 2022, avant d’entamer une remontée progressive en phase avec la reprise des ventes. Toutefois, ces prix ne devraient pas égaler les sommets atteints en 2019. La SCHL anticipe aussi un recul plus prononcé des mises en chantier cette année par rapport à la période 2020-2022, ce qui pourrait accentuer les pénuries sur les marchés de l’habitation.
D’ici le 1er juillet de cette année, nous devrions avoir une vision plus claire du nombre de personnes en difficulté de logement, une situation qui ne cesse de se dégrader année après année. Dans certaines régions et villes, le taux de vacance est inférieur à 1%, témoignant d’une pénurie criante de logements locatifs. Bien que je préfère ne pas me livrer à des pronostics, j’ai entendu dire que des discussions sont en cours au sein des gouvernements en vue de l’élaboration d’un programme destiné à stimuler la construction de logements locatifs.
En 2019, les records de prix de vente ont été nombreux. Il ne fait aucun doute que ces niveaux ne seront pas atteints à court terme. Cependant, l’actuelle pénurie de logements, la demande croissante et la hausse des salaires laissent présager que les prix de 2019 pourraient ne pas être si aberrants et qu’ils pourraient bien réapparaître plus vite que prévu. Une grande majorité de personnes ont décidé de reporter leurs projets immobiliers à 2024, dans l’espoir d’éviter une répétition de la fin 2021 et du début 2022, marquées par des prix de vente records alimentés par des enchères effrénées.
SELON LA SCHL, LES HAUSSES DE PRIX PLUS SIGNIFICATIVES SONT POUR 2024
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), en collaboration avec l’Association canadienne de l’immobilier (ACI), prévoit une reprise des hausses de prix en 2024. Cette hausse sera en partie due à l’augmentation de l’immigration. Le marché immobilier canadien connaît déjà une reprise des ventes de maisons au printemps 2023, mais les prix devraient baisser par rapport à 2022. Les taux d’intérêt actuels élevés et la concurrence pour l’immobilier sont des obstacles à l’accession à la propriété.
Le début de 2024 semble approprié pour annoncer de nouvelles hausses de prix significatives dans le domaine immobilier, malgré que les prix soient déjà à la hausse depuis 2 mois selon certains bureaux d’agence immobilière. La SCHL et l’ACI ne sont pas les seules à faire cette prédiction. La plupart des économistes s’attendent à une reprise rapide des échanges immobiliers et à l’augmentation des prix de vente à la moindre bonne nouvelle de la Banque du Canada. Les erreurs de la Banque du Canada durant la pandémie devraient la forcer à rester prudente avant de prendre la décision d’une baisse du taux directeur. Cette prudence devrait se maintenir au moins jusqu’à la fin de 2023.
LA RÉSILIENCE DU SECTEUR DE L’EMPLOI POURRAIT BIEN NOUS MAINTENIR DANS CE CONTEXTE INFLATIONNISTE.
Le Canada maintient un faible taux de chômage à 5 % depuis décembre 2022. L’économie canadienne a même ajouté 41 000 emplois en avril. Cela pourrait compliquer l’approche de la Banque du Canada pour maintenir les taux d’intérêt où ils sont sans avoir à les augmenter. La Banque elle-même a souligné le risque qu’une croissance élevée des salaires maintienne les anticipations d’inflation plus élevées plus longtemps.
EN AVRIL, L’INFLATION AU CANADA AUGMENTE UN PEU FINALEMENT
On s’attendait à une légère baisse, mais finalement, l’inflation au Canada a connu sa première augmentation depuis juin 2022. En mars, l’inflation était à 4,3 %, elle atteint maintenant 4,4 % en avril. Cette légère hausse est principalement due à la hausse des prix de l’essence, des frais de logement et des intérêts hypothécaires. Les prix des produits alimentaires ont augmenté de 9,1 % en glissement annuel en avril, mais à un rythme plus lent qu’en mars. Cette nouvelle invalide une fois de plus l’idée d’une baisse de taux à court terme.
L’INFLUENCE DES VOISINS
Un autre facteur à prendre en compte est la politique monétaire. Il ne faut pas qu’il y ait un trop grand écart de taux entre le Canada et nos voisins au sud de la frontière (les États-Unis), ce qui ferait diminuer notre dollar et augmenterait le coût d’acquisition des importations. La Réserve fédérale américaine a augmenté son taux directeur de 0,25 % en mai pour atteindre le 5%. Toutefois, elle ne s’attend pas à d’autres augmentations cette année. On peut donc s’attendre à un statu quo pour ce qui est du taux directeur de notre banque centrale cette année.
LES TAUX D’INSOLVABILITÉ DEVRAIENT GRIMPER DANS UN PROCHE AVENIR
Ceux qui cherchent à vendre à un prix élevé risquent de rencontrer des difficultés. Les impayés hypothécaires pourraient augmenter d’au moins 33% au cours de l’année à venir. L’insolvabilité des consommateurs devrait connaître une augmentation de 30% au cours des trois prochaines années, en raison de la fin des mesures de soutien financier du gouvernement fédéral, de la hausse prévue du taux de chômage et de la dette accumulée pendant la pandémie. Bien que les acheteurs soient nombreux en raison de la demande, ils ne paieront pas n’importe quel prix.
CONCLUSION
Bien que les prix de 2019 ne soient plus les prix de vente espérés, on est loin d’une catastrophe. À moins d’avoir acheté entre 2019 et 2020, ceux qui veulent vendre ne seront pas lésés et les acheteurs pourront profiter de la demande croissante en logement pour que leur achat prenne de la valeur. Malgré les taux plus élevés, l’immobilier reste encore aujourd’hui un investissement intéressant, sachant que les taux devraient diminuer dans la prochaine année.
Le taux d’intérêt pour un terme de 5 ans assuré avec la SCHL pour un montant de $2,000,000 est d’environ 4%, ce qui n’est pas la fin du monde en soi. Il est certain que c’est très différent de 1.65%, mais ce taux n’était probablement pas réaliste.
