Analyse du Budget fédéral 2024 : Quoi de neuf pour l’immobilier et les premiers acheteurs?

Le budget fédéral de 2024 était très attendu par les investisseurs immobiliers. En effet, l’état actuel du marché immobilier au Canada justifie une intervention gouvernementale. La Banque du Canada anticipait l’annonce de mesures fédérales dans son dernier rapport, et le gouvernement avait déjà signalé que la question du logement occuperait une place prépondérante dans le budget. Depuis son dévoilement, le budget a suscité de nombreux commentaires, allant de critiques sur l’incursion dans les compétences provinciales à des remarques sur l’insuffisance des mesures relatives au logement.

Nous avons pris le temps d’analyser en détail toutes les dispositions concernant le logement (le terme apparaît 564 fois dans le document budgétaire), la construction immobilière, l’achat de premières maisons, ainsi que toutes les réglementations, subventions et mesures prévues. Sans entrer dans les détails des mesures elles-mêmes, je peux vous affirmer qu’elles sont nombreuses – suffisamment pour mériter plusieurs articles dédiés. Nous commencerons par répertorier les points qui devraient vous intéresser.

Ce que le Gouvernement à pris en considération

Le gouvernement a intégré des facteurs clés du marché immobilier dans l’élaboration du budget de 2024. Les taxes et frais représentant 31 % du coût d’une maison neuve soulignent le besoin de réformes pour améliorer l’accessibilité. Avec un prix moyen des maisons à 741 000 $, un revenu de 195 000 $ est requis pour obtenir un prêt hypothécaire, ce qui reflète les défis d’accès à la propriété. Le gouvernement se donne le mandat de rendre disponibles 3,87 millions de nouveaux logements nets d’ici 2031, pour permettre à chaque personne de trouver un chez-soi abordable.

Ce qui est ressorti Budget fédéral 2024 dans les médias pour ce qui est du logement

• Objectif de construction : Le gouvernement vise à construire près de 3,9 millions de nouveaux logements à travers le Canada d’ici 2031. Pour y parvenir, il propose d’augmenter le taux de déduction pour amortissement des appartements de 4 à 10 %.
• Fiscalité accrue pour les plus riches : Une hausse des impôts sur les gains en capital sera appliquée aux particuliers, sociétés, et fiducies fortunés pour financer ces initiatives.
• Investissement en écologie : Plus de 900 millions de dollars seront investis sur six ans pour soutenir la construction de maisons écologiques et les programmes d’efficacité énergétique.
• Amortissement hypothécaire : La période d’amortissement hypothécaire sera prolongée à 30 ans pour les primo-accédants qui optent pour une nouvelle construction.
• Utilisation des terrains publics : Une politique visant à rendre plus de terrains publics disponibles pour la construction résidentielle sera mise en place, incluant les propriétés de Postes Canada et de la Défense nationale. Ces terrains seront loués à des promoteurs.

La construction d’immeubles et de logement au privé

La construction d’immeubles est un enjeu crucial pour pallier la pénurie de logements. Les coûts élevés de construction et les taux hypothécaires actuels refroidissent l’ardeur des investisseurs privés. En prévision d’éventuelles baisses de taux, le gouvernement fédéral a inclus plusieurs initiatives importantes dans son budget 2024. Nous aborderons ces mesures en détail dans un article complet à venir. Pour l’instant, voici les faits saillants :

• Financement de la construction de logements : Dès 2025-2026, un financement additionnel de 15 milliards de dollars sera injecté dans le Programme de prêts pour la construction d’appartements. Ce fonds, qui atteindra alors plus de 55 milliards de dollars, aidera à financer la construction de plus de 30 000 logements à travers le Canada, augmentant ainsi le total à plus de 131 000 nouveaux logements d’ici 2031-2032. Parmi ces fonds, 100 millions de dollars seront spécifiquement alloués à la construction de logements au-dessus de commerces dans des zones urbaines denses.
• Accélération de la construction : Le budget de 2024 prévoit également un investissement de 400 millions de dollars sur quatre ans à la Société canadienne d’hypothèques et de logement pour améliorer le Fonds destiné à accélérer la construction de logements. Cet apport financier permettra la réalisation de 12 000 nouveaux logements dans les trois prochaines années.
• Innovation et technologie : Il est vital d’investir dans des technologies innovantes comme les maisons préfabriquées, la production de bois de masse, la construction par panneaux, l’impression 3D et les catalogues de designs préapprouvés pour construire efficacement. Le gouvernement alloue 50 millions de dollars sur deux ans à Fabrication de prochaine génération Canada (NGen) pour lancer le Fonds pour l’innovation et la technologie en construction résidentielle, cherchant à mobiliser un total de 200 millions de dollars avec l’aide de partenaires.
• Nouvelle taxation : Une taxe sur les terrains vacants en zone résidentielle est envisagée, avec des consultations programmées pour plus tard cette année afin de définir cette nouvelle imposition.

Nous développerons ces thèmes dans notre futur article sur la construction d’immeubles à logements. De plus, une nouvelle page intitulée « Aide à la construction de multilogements » sera prochainement ajoutée à notre site pour explorer en détail les aides disponibles pour stimuler la construction de logements privés.

Mobilisation des ressources fédérales pour le logement (Le Canada construit aussi)

Le gouvernement du Canada veut exploiter les terrains et immeubles fédéraux sous-utilisés afin de répondre à la crise du logement abordable :

• Utilisation des terrains fédéraux : Depuis 2016, la Société immobilière du Canada a facilité la construction de plus de 10 300 nouveaux logements, dont plus de 1 100 logements abordables, sur des terrains fédéraux sous-utilisés. Actuellement, l’objectif est de permettre la construction de plus de 29 200 nouveaux logements au cours des cinq prochaines années, avec au moins 20 % de ceux-ci étant abordables.
• Nouveaux outils pour la conversion de Terrains : Le gouvernement fédéral utilisera des outils innovants tels que la location à bail et l’acquisition de terrains publics pour la construction tout en restant propriétaire, ce qui permettra de garantir la perpétuelle abordabilité des logements construits. 
• Soutien financier pour la transformation : Un investissement de 5 millions de dollars sur trois ans est prévu pour transformer la Société immobilière du Canada, élargissant ses capacités à favoriser la construction sur des terrains publics.
• Initiative des terrains fédéraux : Avec un financement de 112,6 millions de dollars sur cinq ans, et de 4,3 millions de dollars annuellement par la suite, la Société canadienne d’hypothèques et de logement vise à mettre à disposition davantage de terrains fédéraux pour la construction de logements abordables, incluant au moins 1 500 nouveaux logements, dont 600 abordables.
• Libération urgente de terrains pour la construction : Cinq propriétés fédérales ont été immédiatement libérées pour être louées à des prestataires de logements, visant la construction de plus de 800 nouveaux logements.
• Soutien aux Logements Modulaires : Le budget propose également 4 millions de dollars sur deux ans pour aider la Société immobilière du Canada à développer des projets de logements modulaires sur quatre sites.
• Projets spécifiques de construction : Des initiatives sont en place pour construire des logements sur des terrains appartenant à Postes Canada et à la Défense nationale, exploitant ces espaces pour répondre à la demande croissante de logements.

Facilitation de l’achat d’une première maison

Le gouvernement du Canada a introduit plusieurs mesures dans le budget de 2024 pour aider les premiers acheteurs de maison à accéder plus facilement à la propriété :

• Compte d’épargne libre d’impôt : Un nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété a été créé pour simplifier l’épargne tout en louant un logement.
• Amélioration de l’évaluation de crédit : Les institutions prêteuses sont encouragées, via une modification de la charte hypothécaire canadienne, à considérer l’historique des paiements de loyer dans les évaluations de crédit pour les demandes de prêts hypothécaires.
• Outils pour locataires : Le gouvernement appelle les banques, les entreprises de technologie financière et les bureaux de crédit à développer et déployer des outils permettant aux locataires de déclarer leur historique de paiement de loyer. Cela vise à améliorer leur cote de crédit et à faciliter leur accession à la propriété.
• Période d’amortissement allongée : Introduction d’hypothèques avec une période d’amortissement étendue à 30 ans pour rendre l’accession à la propriété plus abordable, particulièrement pour les jeunes, effective à partir du 1er août 2024.
• Augmentation de la limite du RAP : La limite des retraits permis au titre du Régime d’accession à la propriété (RAP) sera augmentée de 35 000 $ à 60 000 $. Cette mesure, qui prend effet pour les achats de première propriété après le 16 avril 2024, permettra d’économiser jusqu’à 25 000 $ de plus pour la mise de fonds.
• Extension de la période de grâce du RAP : La période de grâce du RAP, durant laquelle les propriétaires ne sont pas obligés de rembourser les sommes retirées de leur REER pour l’achat d’une première maison, sera temporairement étendue de trois ans. Les retraits effectués entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2025 bénéficieront d’un début de remboursement repoussé à la cinquième année après le retrait.

Changements sur la taxe des gains en capital dans le budget fédéral canadien de 2024

Le budget fédéral de 2024 introduit des modifications significatives à la taxe sur les gains en capital qui affecteront les sociétés, les fiducies et les individus à haut revenu. Ces changements visent à assurer l’équité fiscale et à générer des revenus supplémentaires. Voici les détails clés :

• Augmentation du taux d’inclusion : Le taux d’inclusion pour la taxe sur les gains en capital sera augmenté de 50 % à 66,67 %. Cela signifie qu’une plus grande partie des gains en capital sera imposable. Le nouveau taux s’applique aux aliénations réalisées à partir du 25 juin 2024.
• Implémentation d’un seuil pour les individus : Pour les individus, le nouveau taux d’inclusion de 66,67 % s’applique uniquement à la portion des gains en capital réalisés au-delà de 250 000 $ par an. Les gains jusqu’à 250 000 $ continueront d’être taxés au taux d’inclusion actuel de 50 %.
• Application uniforme à toutes les entités : Le taux d’inclusion accru s’applique de manière universelle à tous les gains en capital réalisés par les sociétés et les fiducies, quel que soit le montant.
• Mesures de soulagement fiscal :
  • Le budget propose de maintenir et d’étendre l’Exemption pour Gains en Capital à Vie (EGCV) jusqu’à 1,25 million de dollars de gains en capital admissibles, contre un peu plus de 1 million de dollars actuellement. Cette mesure est destinée aux propriétaires de petites entreprises, aux agriculteurs et aux pêcheurs.
  • Une nouvelle incitation fiscale sera introduite pour protéger la vente de certaines actions par les entrepreneurs, couvrant jusqu’à 2 millions de dollars de gains en capital par individu au cours de leur vie.
• Ajustements consécutifs :
  • Des ajustements seront apportés à d’autres mesures fiscales pour les aligner sur le nouveau taux d’inclusion, telles que la modification de la déductibilité des pertes en capital nettes et la taxation des options d’achat d’actions des employés.
• Dates d’effet et règles transitoires :
  • Pour les années fiscales commençant avant et se terminant après le 25 juin 2024, des règles transitoires s’appliqueront pour assurer la clarté et l’équité dans le calcul des impôts.
  • Le seuil annuel de 250 000 $ pour les individus ne sera pas proratisé pour 2024.

Ces changements devraient principalement affecter les 0,13 % de Canadiens les plus riches, ciblant environ 40 000 contribuables à haut revenu. Les réformes sont conçues pour rendre le système fiscal plus progressif et pour générer des revenus substantiels, que le gouvernement prévoit d’utiliser pour financer diverses initiatives.

Interventions fédérales sur le prix des loyers et la spéculation Immobilière

Le gouvernement du Canada prend des mesures décisives pour réguler le marché immobilier et protéger les droits des locataires à travers plusieurs initiatives clés :

• Nouvelle charte canadienne des droits des locataires : Cette charte vise à protéger les locataires contre les pratiques déloyales, à standardiser les contrats de location et à augmenter la transparence des loyers. Des dispositions spécifiques seront mises en place pour combattre les rénovictions, unifier les baux à l’échelle nationale, et obliger les propriétaires à divulguer les loyers antérieurs des logements.
• Restriction sur l’achat par des investisseurs institutionnels : Le budget de 2024 prévoit des mesures pour limiter l’achat de maisons unifamiliales existantes par de grands investisseurs institutionnels. Des consultations seront menées dans les mois à venir, avec des détails supplémentaires prévus pour l’Énoncé économique de l’automne de 2024.
• Régulation des locations à court terme : Le gouvernement souligne que les maisons devraient servir de résidences pour la population plutôt que d’être utilisées comme actifs spéculatifs. Les locations à court terme, particulièrement celles sur des plateformes comme Airbnb et VRBO, retirent des milliers de logements du marché résidentiel. Rien qu’à Montréal, Toronto et Vancouver, environ 18 900 maisons sont ainsi soustraites, exacerbant la concurrence pour l’accès au logement pour les familles, les personnes âgées, et les jeunes professionnels et étudiants.
• Fonds de lutte contre les locations à court terme : Pour soutenir les efforts des municipalités dans leur lutte pour rendre plus de logements disponibles, le gouvernement fédéral a alloué 50 millions de dollars à la création d’un fonds dédié à contrer les effets néfastes des locations à court terme.

Mesures gouvernementales pour modérer la demande immobilière

Dans un effort pour modérer la pression sur le marché du logement et rationaliser l’intégration des résidents temporaires, le gouvernement du Canada a mis en place des mesures significatives :

• Réduction des résidents temporaires : Le gouvernement a pris la décision stratégique de limiter la part des résidents temporaires à seulement 5 % de la population totale au cours des trois prochaines années. Cette réduction représente une diminution d’environ 600 000 résidents temporaires par rapport aux niveaux actuels, visant à alléger la demande excessive sur le marché du logement.
• Nouveau plafond sur les permis d’études : En janvier 2024, un plafond a été instauré sur les demandes de permis d’études, prévoyant une réduction de 28 % des admissions pour l’année 2024 dans les groupes ciblés. Cette mesure est conçue pour contrôler l’afflux d’étudiants internationaux et réduire ainsi la pression sur les logements disponibles.
• Critères d’admissibilité pour les permis de travail post-diplôme : De nouveaux critères d’admissibilité pour les permis de travail post-diplôme ont également été annoncés. Ces critères plus stricts aideront à prévenir l’exploitation des étudiants étrangers par des établissements d’enseignement frauduleux et à garantir que les diplômés restent dans des conditions de vie décentes. Ces mesures contribueront conjointement à ralentir la croissance rapide de la demande en logements.

Initiatives complémentaires pour le secteur immobilier et le logement

Le gouvernement du Canada continue de renforcer son engagement envers la sécurité et l’accessibilité du logement à travers plusieurs initiatives importantes prévues dans le budget de 2024 :

• Programme national d’assurance contre les inondations : D’ici 2025, Ottawa lancera un programme national d’assurance contre les inondations, avec un investissement initial de 15 millions de dollars attribué à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Ce programme comprendra la création d’une filiale dédiée à offrir une réassurance contre les inondations, visant à protéger les propriétaires et les locataires dans les zones à haut risque.
• Crédit d’Impôt pour l’électricité propre : Un crédit d’impôt de 15 % sera disponible pour les investissements dans de nouveaux équipements ou dans des rénovations visant à promouvoir l’utilisation d’électricité propre. Cette mesure stimule les améliorations écologiques des propriétés résidentielles et commerciales, contribuant à la réduction de l’empreinte carbone du secteur immobilier.
• Soutien aux demandeurs d’asile et aux réfugiés : Le budget alloue 1,1 milliard de dollars sur trois ans pour prolonger un programme d’aide au logement destiné spécifiquement aux demandeurs d’asile. En complément, 274 millions de dollars sur cinq ans seront investis dans l’aide juridique pour les immigrants et les réfugiés, facilitant ainsi leur intégration et stabilisation au Canada.

Conclusion

Malgré les défis de mise en application et le chevauchement de compétences, il est indéniable que le gouvernement a pris la question du logement très au sérieux. Certaines propositions, par leur originalité, ainsi que la diversité des interventions envisagées, démontrent une réflexion approfondie sur le sujet. Ce budget est-il réaliste ? Sera-t-il suffisant pour résoudre la crise du logement ? Peut-être pas entièrement, mais il représente un pas significatif dans la bonne direction. En mettant l’accent sur l’augmentation de l’offre de logements abordables, l’amélioration des conditions de financement pour les premiers acheteurs, et la régulation de la spéculation immobilière, le gouvernement s’efforce de créer un marché du logement plus accessible et équitable pour tous les Canadiens.

Les modifications apportées à la fiscalité des gains en capital et les mesures contre la spéculation immobilière réduisent certaines libertés et opportunités d’affaires pour les investisseurs en immobilier, à moins qu’ils ne choisissent de participer à la solution en développant de nouveaux projets de multilogements adaptés aux besoins des Canadiens. À cet égard, les mesures d’aide à la construction, la stabilisation des prix et un taux d’occupation élevé contribueront à maintenir l’investissement immobilier comme une option sûre et fiable. Restez à l’affût pour notre prochain article qui détaillera les aides à la construction d’immeubles.