Après une année 2023 difficile pour le secteur immobilier, marquée par la deuxième baisse la plus prononcée des mises en chantier depuis que la SCHL compile ces données, toute nouvelle qui n’est pas une augmentation de taux est bonne à prendre. Le maintien du taux directeur à 5 % n’était une surprise pour personne, mais la dernière publication de Statistique Canada annonçant une augmentation de l’inflation à 3,4 %, oui. Une augmentation de l’inflation n’est pas la meilleure nouvelle pour spéculer sur un maintien du taux directeur cette année. En effet, l’augmentation de l’inflation peut ouvrir la porte à une hausse si elle se poursuit. Toutefois, la Banque semble vouloir refermer la porte sur les hausses rapidement. C’est une bonne nouvelle et nous pouvons donc parler de ce qui s’annonce pour l’immobilier en 2024.
Voici 3 choses à surveiller cette année pour le secteur immobilier
- Des baisses de taux hypothécaires
- L’augmentation du nombre de constructions immobilières (facile de surpasser 2023).
- * Des « nouveaux programmes » pour stimuler la construction de logements, ou du moins une amélioration et une meilleure utilisation des programmes existants.
* Rien n’est annoncé officiellement et je ne veux pas jouer les devins. C’est juste que le manque de logements s’accroît et que les prévisions actuelles d’augmentation de la construction sont loin de répondre à la demande. Une chose est certaine : la construction et le logement seront sur toutes les lèvres de nos parlementaires.
1. Des baisses de taux hypothécaires en 2024
La dernière déclaration accompagnant la décision de maintien du taux directeur ne comporte plus d’avertissement d’augmentations possibles, une première depuis longtemps. Le Gouverneur annonce même que le conseil commence à discuter d’éventuelles baisses du taux directeur cette année.
« Les discussions du conseil de direction sur l’orientation de la politique monétaire ne visent plus tant à déterminer si les taux sont assez restrictifs, mais plutôt combien de temps il faut les maintenir au niveau actuel », a souligné Tiff Macklem, en conférence de presse.
La performance modérée du marché immobilier est l’une des raisons pour lesquelles la Banque adopte un ton moins agressif dans ses déclarations récentes. Malgré cela, les espoirs de baisse de taux d’intérêt ne devraient pas se concrétiser avant la fin du premier semestre, moment où la Banque prévoit une baisse de l’inflation sous les 3 %. Le marché immobilier de son côté semble vouloir reprendre et une certaine stabilité permet d’envisager de nouveaux investissements. L’anticipation de baisses de taux hypothécaires en 2024 offre de nouvelles perspectives pour les emprunteurs et redynamise le marché immobilier.
Une augmentation de l’inflation en décembre à 3,4 % mais on se rapproche des cibles
Selon les projections de la Banque du Canada, l’inflation devrait se maintenir autour de 3 % durant toute la première moitié de 2024, puis commencer à redescendre à 2,5 % dans la deuxième moitié de l’année, avant de baisser à 2 % en 2025.
2. Augmentation du nombre de constructions immobilières en 2024 (facile de surpasser 2023)
L’immobilier au Canada en 2023
En 2023, les canadiens ont payé 7,7 % de plus pour le loyer par rapport à l’année précédente Parallèlement, l’industrie de la construction immobilière a connu une année délicate, avec une réduction drastique des nouvelles mises en chantier, un phénomène sans précédent depuis longtemps.. Selon Francis Cortellino, l’économiste du marché immobilier à la SCHL, l’année a marqué un creux historique dans la construction de condominiums, avec le niveau le plus bas enregistré depuis 2000, tandis que la construction d’appartements locatifs n’avait pas atteint un tel plancher depuis 2018. De plus, le segment des résidences pour aînés a vu très peu de nouveaux projets. Cependant, le chiffre le plus alarmant concerne les maisons unifamiliales : avec un peu plus de 4000 projets lancés en 2023, le secteur a touché son plus bas niveau depuis le début de la compilation de ces données par la SCHL en 1955, illustrant une période critique pour l’investissement immobilier et la disponibilité du logement au Canada.
L’immobilier au Québec en 2023
En 2023, les propriétaires au Québec ont ressenti les effets de l’augmentation des taux d’intérêt de la Banque du Canada en 2022. Leurs paiements mensuels ont doublé et la durée des prêts hypothécaires s’est allongée. Malgré cela, les prix des maisons sont restés stables. Les ventes de maisons ont baissé pour la troisième année consécutive, mais les prix sont restés élevés car il y avait peu de maisons à vendre. Les coûts de l’achat d’une maison et de la location ont beaucoup augmenté. Les loyers ont également augmenté. Il y a eu moins de nouvelles constructions à cause des règles strictes, des taux d’intérêt élevés et de l’inflation. De plus, beaucoup de gens pourraient vendre leurs maisons car ils ont renouvelé leurs prêts hypothécaires pendant la pandémie.
Prévisions 2024-2025 d’une hausse de la construction et de la rénovation résidentielles au Québec (APCHQ)
L’APCHQ prévoit des hausses légères de la construction résidentielle au Québec en 2024 et 2025 (13 % et 14 % respectivement), avec 44 000 et 50 000 nouvelles mises en chantier dues à la normalisation graduelle des taux d’intérêt. Le développement immobilier majoritaire concerne la construction de logements locatifs, répondant à l’augmentation de la demande.
Une hausse de la construction immobilière qui ne sera pas suffisante
Après avoir connu, en 2023, la deuxième baisse la plus prononcée des mises en chantier depuis que la SCHL recense ces données, les hausses prévues par l’APCHQ auront peu d’impact quant à l’abordabilité des logements. Il faudrait tripler les mises en chantier jusqu’en 2030 pour que les marchés de la location et de la revente redeviennent abordables selon l’organisme.
3. De nouveaux programmes d’aide à la construction d’immeubles en 2024 ?
Le besoin de nouveaux logements n’est pas nouveau, mais il est devenu majeur et les prévisions d’augmentation du nombre de constructions ne seront pas suffisantes si on poursuit sur cette lancée. Le manque de logements au Canada est maintenant un des principaux enjeux électoraux. Le gouvernement actuel est déjà intervenu en 2023 avec les programmes :
- APH Select de la SCHL
- Remboursement de la TPS du Fédéral
- * Financement de la construction de logements locatifs (Bridge de construction par la SCHL)
Il est toujours possible que le Gouvernement innove et trouve une solution « En dehors de la boîte », mais il est plus probable qu’il intervienne de façon plus classique. Je ne vous fais pas de promesse autre que de surveiller cela de près au sujet de ces possibles nouvelles subventions.
Conclusion : La construction de nouveaux immeubles devient un des enjeux principaux en 2024
Le besoin de nouveaux logements s’accroît et la seule solution est de construire. Si en 2023 la rentabilité quant à la construction de nouveaux immeubles multilogement n’était pas suffisante pour de nouvelles mises en chantier, d’éventuelles baisses du taux directeur vont sûrement convaincre quelques investisseurs. Toutefois, cela ne sera pas suffisant pour combler le manque sans l’intervention des différents gouvernements. Pour ceux qui veulent s’attaquer à ce problème, il y a déjà APH Select, le remboursement de la TPS du Fédéral et le financement de la construction de logements locatif (Bridge de construction de la SCHL) . Nous pouvons aussi vous aider à trouver le meilleur taux et à déterminer la valeur économique de votre immeuble. C’est pour nous la meilleure façon d’aider à pallier ce manque de logements.
Données économiques tendances hypothécaires
- Taux directeur maintenu à 5 %.
- Inflation annoncée à 3,4 %. en décembre
- Inflation prévue autour de 3 % pour la première moitié de 2024, puis baisse à 2,5 % et 2 % dans les années suivantes.
